전원주택을 지으려고 또는 사려고 할 때 …. 해야 할 일은 매우 많다. 하지만, 모든 것은 우선순위를 정해서 먼저 해야 할 일과 나중에 해야 할 일, 그리고 중요한 일과 그렇지 않은 일로 나눌 수 있다. 이것을 조합하면,

1. 중요한 일이고, 먼저 해야 할 일
2. 중요한 일이지만, 나중에 해도 될 일
3. 중요하지는 않지만, 먼저 해야 할 일
4. 중요하지도 않고, 나중에 해도 될 일

로 구분할 수 있다. 구분하는 방법이야 사람마다 다를테지만 … 1. 에 해당하는 일을 먼저 처리하는 게 좋다. 4. 에 해당하는 건 예를 들자면 집을 짓고 나서 커튼 색을 어떤 것으로 할까, 벽지를 어떤 것으로 할까 … 이런 거다. 집을 짓고 나서 인테리어할 때는 중요한 일이 되지만, 집을 지으려고 할 때에는 별로 중요하지도, 시급하지도 않다. 하지만, 적지 않은 사람들은 이런 지엽적인 것부터 신경 쓴다. 정작 중요한 것은 뒤로 미뤄둔 채로 …

1. 에 해당하는 것 중 하나를 예로 들자면 자금 계획이다. 얼마가 필요하고, 지금 내가 얼마가 있고 또 동원할 수 있는 돈은 얼마고, 은행에서 이자율 얼마로 빌릴 수 있거나 지금 살고 있는 집을 팔고 … 이런 것 말이다.

그렇다면 그 다음에는 ? 그 돈을 들여서 사는 또는 지으려고 하는 집, 그리고 그 집이 들어설 곳에 있는 땅(토지)가 제대로 있는지에 대한 내용이다.

땅이 어디 도망갈 리는 없겠지만 도망간다. 말장난이 아니다. 분명히 계약했는데, 내 땅이 아니라면 ? 또는 집을 샀는데, 무허가라면 ?

의외로 많이 발생하는 일이다.

이걸 확인하려면, 토지대장, 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) … 을 확인해야 한다. 이것을 확인하면 우선 그 땅의 주인명의와 권리관계, 위치, 넓이 등을 명확히 알 수 있다. 예를 들어서 A 가 B 에게서 경기도 용인시 처인구 C동 123번지, 1,000평방미터를 구입하기로 하고 계약서를 작성했는데, 실제로 C동 123번지는 990평방미터이고, 알고보니 B는 해당토지를 담보로 하여 은행에서 1억원을 대출받은 상태이다. 라는 것을 확인하려면 저런 서류를 확인해 보아야 한다.

토지가 아닌 것에 대한 것을 묶어서 '지상권'이라고 한다. 정확히는 건물주와 땅주인이 다를 경우, 건물에 대한 권리를 말한다. C동 123번지에 100평방미터짜리 건물이 있는데, 이게 위의 서류를 확인해 보았더니 B가 주인이 건물주가 아니고 D 가 건물주라거나 … 말로는 100평방미터짜리라고 했는데, 실제로 서류상에는 50평방미터이고 나머지 50평방미터는 불법 건축물(또는 무허가 건축물)일 가능성도 있다. 실제로도 많이 발생하는 일이다. 예를 들자면 B의 아버지가 친한 동네 친구분에게 땅은 내껀데, 너는 그 위에 집짓고 살아라.. 라고 해서 집을 짓고 살다가, B의 아버지가 돌아가시고, 친구분은 다른 곳으로 이사하면서 다른 지인에게 넘기고(또는 팔고) 가고 .. 이게 두어번 반복되면 전혀 모르는 사람이 그 땅에서 살고 있는 게 된다. 이럴 경우 꽤 골치아프다.

그러니 저 서류들에 나오는 명의를 모두 같은 사람으로 만들고 나서 토지와 건물을 구입하는 게 좋다. 지금 당장은 아니더라도 몇년 뒤에 들어와서 살 거라면 건물애 대한 소유권 문제에 대해서는 B가 모두 책임지고 언제까지 처리한다. 라는 식의 문구룰 계약서에 꼭 넣어야 한다. 구두로 하는 건 소용없다.

저런 문제를 점검하면서 또 하나 점검해 보아야 할 문제가 있는데, 그 토지의 이력을 확인해 보아야 한다. 토지 이력이라고 하니 좀 생소하겠지만, 쉽게 말한다면 그 토지를 소유했던 사람들의 소문이나 그 토지에 있었던 일들을 최대한 수소문 해보라는 거다. 예를 들어서 요즘 회자되는 많은 살충제 달걀 문제에서, 양계장에서는 농약 한번 친 적 없는데, 그 전에 그 땅에서 농사짓던 농장에서 농약을 많이 쳐서 지금도 그 농약이 검출되는 문제가 있다. 그런 문제는 여전히 많다. 꼭 확인해 보자.

2017/09/04 akpil