쭉 써왔는데, 분류하기 애매한 것들과 빼먹은 것들을 좀 적고자 한다.

2편과 3편에서 간단히 언급하고 넘어간 것이 있는데, 토지, 땅을 거래할 때 반드시 확인해야 할 것이 지적도이고 또 하나는 토지이용계획을 확인하는 것이다.

지적도는 땅의 모양을 정확하게 그린 것인데, 지적공사에서 관리한다. 최근에 많이 디지틀화되고 있다. 하지만, 아직까지 일제시대때의 도면을 그대로 쓰는 경우도 많다. 그러니 부동산 또는 땅주인이 얘기하는 면적 및 위치가 맞는지 반드시 지적도를 확인해야 한다. 옆 토지와 겹치는 경우도 있고, 이게 면적이 수천평, 수만평이라면 돈 문제 말곤 별 상관없겠지만(물론 아주 심각하지만..) 이게 수십평 정도라면 앞에서 언급했던 용적률/건폐율과 맞물려서 집 설계를 다시 해야 하는 수도 생긴다. 또는 다 지어놓고 확인했더니 건폐율을 초과해서 벌금(이행강제금이라고 한다.)을 낸다든가… 준공허가가 안나올 수도 있다. 그러니 반드시 지적도를 확인하자. 그리고 측량도 하면 더 좋다. 아니 반드시 해야 한다. 측량은 지적공사에 의뢰해서 진행하고, 비용은 면적과 해당 토지가 어느 곳에 있느냐에 따라 다르다. http://www.lx.or.kr/lx/business/business04.jsp 를 참조하자. 일반적으로 측량비용은 땅주인이 내지만, 안 내겠다고 버티는 땅주인도 있으니 몇번 설득해 보고 안되면 포기하는 게 편하다. 그런 경우는 뭔가 문제가 있는 땅일 가능성이 크다. 보통은 계약서에 명시를 하는데, 아무리 정확히 측량을 해도 오차는 있을 수 있기 때문에 대개는 0.5 ~ 1% 정도의 오차는 그냥 서로 묵인한다든가 .. 하는 내용이 들어가는 경우가 많다. 하지만, 이게 옆집과 겹친다거나 하면 꽤 골치 아파질 수도 있고, 이게 돈 주고 땅을 사고 나서 명의를 다 내 이름으로 돌려놓고 측량해 보니 그 땅의 일부에 이미 군부대가 들어와 있다든가, 다른 건물이 들어서 있다면 … 소송을 하거나 해당 건물주에게 돈을 내고 땅을 사가라고 할 수도 있지만 극단적인 경우로 군부대가 있다든가, 개울이 지나간다든가(미리 알고 샀다면야 아무런 문제가 안되겠지만..) .. 하면 … 곤란하다.

그리고, 토지이용계획을 열람해 보는 것이 필요하다. http://luris.mltm.go.kr/web/actreg/arservice/ArLandUsePrint.jsp 에서 간단히 볼 수 있고, 보다 자세히 보고 싶다면 저 사이트의 왼쪽에 있는 행정부서로 전화 걸어서 확인하면 된다. 해당 토지가 법적으로 어떤 상태인지 볼 수 있다. 개발제한구역에 속해 있어서 집을 짓기 매우 어려울 수도 있고, 그 외에도 저 페이지를 쭉 내려보면 뭔가 법률로 규제되는 것이 많이 있을 수도 있다.

대충 이 2가지를 확인하면 그 땅이 문제가 있는지 여부를 확인할 수 있다. 물론, 구청 또는 시청에서 토지대장 및 건축물 대장을 미리 떼어보는 건 부동산 거래에 있어서 기본 중의 기본이다. 기껏 땅을 사려고 입금했는데, 그 토지를 담보로 은행에서 대출을 받았는데, 대출금을 못 갚아서 경매에 넘어간다든가 하면 .. 그것을 확인 못한 구매자가 어떻게든 피해를 볼 수 밖엔 없기 때문이다.

또 하나 추가할 사항은 공동으로 주택을 짓는 경우 해당 토지에 대해서 소유권을 명확히 하는 것이 좋다는 것이다. 예를 들어 몇년전부터 인기있는 땅콩주택같은 경우는 대개 필지 하나에 건물을 2개 짓는 형태이다. (건물을 하나 짓고, 그것을 지분분할하는 경우도 많다.) 이때 골치 아픈 게 건물 및 토지에 대한 소유권(및 구분)을 명확하게 해두지 않을 경우 나중에 골치 아파진다. 보통 땅콩주택(과거에는 형태는 다르지만 이런 것을 동호인 주택이라고 했었다. 용인 근처에 꽤 많다.)은 처음에는 형제나 친척, 친구처럼 가까운 사람들이 모여서 짓고 거기서 살기 때문에 별 문제가 없다. 하지만, 시간이 흘러서 이사를 가고 또 다른 사람이 들어오면 그때 문제가 된다. 대개는 토지 분할을 하지 않고 지분 형태로 땅을 나눴기 때문이다. 상대방이 동의를 해줘야 이 땅을 팔고 나갈 수 있고, 집도 마찬가지다. 친한 사람일 경우에야 별 문제가 안되겠지만, 다른 이웃이 오면 문제가 된다. 측량과 마찬가지로 토지 분할 역시 지적공사에서 하고 있고 면적에 따라서 비용은 다르지만 크게 부담은 안가는 금액이다. 그러니 반드시 땅을 나눠놓자. 나로서는 땅콩주택에는 들어가서 살고 싶은 생각은 별로 없다. 근처에 지어진, 그리고 지금 짓고 있는 땅콩주택에 들어가보면 … 그냥 아파트가 낫다고 생각한다. 물론, 다른 사람들은 그 나름대로의 취향이 있겠지 …

2014/06/18 akpil