집을 짓는다는 건 꽤 큰 일이다. 비용도 많이 들어가고, 어찌 보면 전재산을 걸고 하는 것일 수도 있다. 그러기에 매우 신중해야 한다. 현실적으로는 대부분은 건축업체를 끼고 할 것이기에 시시콜콜하게 다 알 필요는 없을 것이다. 하지만, 적어도 속는 경우는 없어야 하기에, 그리고 건축주와 건축업체간에 서로 책임을 명확히 하기 위해서도 그리고 집을 짓기 전부터, 짓는 과정, 짓고 난 다음에 발생할 수 있는 문제 등은 미리 미리 알고 준비하는 게 좋다고 생각해서 일단 주절주절 써보고 있다.

보통 다음과 같은 절차로 진행된다고 한다. 물론, 딱 정해져 있는 건 아니다. 순서야 조금씩 달라질 수 있지만, 대동소이하다.

1. 준비
   1. 계획
      1. 구상 : 규모, 용도, 예산 등의 out line 잡기
      2. 예산 : 예상되는 건축비, 비용의 조달방법, 대출을 받을 것이라면 어디서 받을 것인지, 상환 계획 등
      3. 수익성검토 : 개인 주택이라면 별로 필요는 없겠지만, 그래도 계산은 해보자. 꼭 정량적인 것이 아니더라도 .. 건강이 좋아진다.. 라든가
   2. 토지구입
      1. 서류 확인 : 지적도, 토지이용계획, 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등
      2. 현장 확인 : 직접 현장에 가서 눈으로 확인, 지도만 보고 덜컥 사지 말자.
      3. 허가관련 사항 확인 : 건축허가 가능 여부, 농지 전용 여부, 전기/상/하수도 등 인입 가능 여부, 각종 규제 관련 사항
   3. 설계
      1. 토지 및 기타 법규 사항 (건폐율, 용적률, 각종 허가 관련 사항) 을 검토하여 건물 면적 및 규모 결정
      2. 평면도 및 건물 배치도 등 작성
      3. 내/외장재 및 마감재 등
2. 건축
   1. 설계
      1. 배치도, 평면도, 상세 평면도, 입면도, 단면도, 전기도면, 설비도면, 조감도 등
      2. 시방서, 공정도, 자재내역서, 각종 허가 관련 서류 등
   2. 사전심의 및 허가
      1. 개발제한구역, 미관지구, 일정크기 이상의 대형 건축물 등은 사전심의 필요
      2. 군부대, 농지전용허가, 상수도 보전구역 등
   3. 건축허가 또는 건축신고
      1. 설계도면과 각종 법에 따른 서류 등을 시청, 구청에 신청
      2. 건축허가 기한은 1년이며 정당한 사유 발생시 1회에 한하여 연장
      3. 연면적 100 평방미터 (30평) 이하일 경우에는 신고만으로도 가능하지만 보통은 건축허가 필요
   4. 건축 시작
      1. 사전준비 : 기존에 건물이 있을 경우에는 건축물멸실신고 및 철거 (약 1 ~ 2주일 소요), 지적도에 따른 경계측량 실시
      2. 착공준비 : 착공신고서, 폐기물처리 신고, 지하 매설물 확인 등
      3. 공사시작 : 도면대로 건축 진행 (일반적으로 2 ~ 4개월 소요)
3. 완료
   1. 건축완료
      1. 완료점검 : 공사가 제대로 되었는지 점검, 미비점 보완,
      2. 준공검사 : 준공검사 진행
      3. 사용승인 : 서류 및 현장에서 별 문제 없으면 시청, 구청에서 사용승인
      4. 세금납부 : 취/등록세 등 납부
      5. 보존등기 : 법원에 보존등기 진행
      6. 이사 : 잔금 치르고 이사

대략 이렇게 된다. 물론, 이건 공식적으로 끝나는 것이고, 데크를 더 넓힌다든가, 처마 길이를 늘린다든가 하는 추가건축이 더 있는 경우가 대부분이다.

건축허가에 필요한 서류는 http://oneclick.law.go.kr/CSP/common/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=297&ccfNo=3&cciNo=2&cnpClsNo=1 를 참조하자. 뭔가 무지하게 많아 보인다. 이렇게 많으니 그냥 건축업체에 맡기는 게 편하다.

집을 짓는 곳의 지자체에 따라 다르고, 건축물의 성격에 따라 다르지만, 대략 아래와 같은 서류가 필요하다. 앞에서 얘기했듯이 건축업체, 허가방, 법무사 등에게 맡기는 게 속 편하다.

1. 건축주
   1. 토지관련 서류 : 대개는 건축업체에서 준비하고 위임장 및 인감 정도만 준비하면 된다.
      1. 토지이용계획 확인원
      2. 토지대장
      3. 지적도
      4. 위임장 및 인감, 인감증명서
      5. 등기부등본 (토지 및 건물)
      6. 건축물 관리대장 표제부, 관리도
2. 건축업체
   1. 설계 관련 서류
      1. 건축허가신청서
      2. 건축허가조사 및 검사조서
      3. 도로점용 신청서
      4. 건축허가용도면 : 배치도, 대지종횡단면도, 조경계획도, 평면도, 구조도, 전기배선도, 기계설비도, 각층 입면도, 기타 필요 도면
      5. 급수공사 신청서
      6. 배수시설 설치 및 사용개시 신고서
      7. 부설주차장 인근 설치 신고서 (땅이 넓어서 공사시 차량을 대충 주차해도 된다면 필요 없음.)
   2. 소방 관련 서류
      1. 소방설치 계획표 : 전기, 기계 별도
      2. 소방설치명세
      3. 소방시설 설계업 등록증, 국가기술 자격증 사본
      4. 소방 시방서, 소방 도면
      5. 사업자 등록증
   3. 정화조 관련 서류
      1. 정화조 설치 신고서
      2. 분뇨 처리시설 등의 설계, 시공업등록증
      3. 정화조 설계 계산서
      4. 정화조 설계 시방서
      5. 정화조 설계 도면
   4. 기타 행정부서용 서류 (중복되는 것도 모두 제출 필요)
      1. 토목과 : 기본도면, 건축허가신청서, 건축허가 조서 및 검사조서, 배수설치 신고서
      2. 치수과 : 기본도면, 건축허가신청서, 건축허가 조서 및 검사조사, 정화조 관련 서류 모두
      3. 하수과 : 기본도면, 건축허가신청서, 건축허가 조서 및 검사조사, 급수공사 신청서 (골조 완성 후 한번 더 제출)
      4. 전산정보과 또는 통신과 : 기본도면, 건축허가 신고서, 통신롼련 도면 및 관련 서류 (시방서, 사업자 등록증, 도면 등)
      5. 소방서 : 기본도면, 건축허가신청서, 소방도면 및 소방 서류
      6. 기타 : 해당 지자체에 따라서 어떤 부서에서 어떤 서류를 요구할지는 해당 지자체마다 다르므로 확인 필요

구청이든, 시청이든 자기네가 필요하면 제출한 서류를 복사해서 쓰면 될 것을 꼭 제출하라고 하는 경우가 많으니 귀찮더라도 미리 준비해두자. 물론, 대부분은 건축주가 직접 저런 걸 하는 경우는 거의 없다. 이러한 내용은 지방자치단체별로 부서명도 조금씩 다르고, 절차도 다른 경우가 있으니 일반적으로 이렇다. 정도로만 알아두자. 집짓기 전에는 법무사들이 수수료 받는 걸 좀 안 좋게 봤었는데, 이번에 진행해보니 받을 만하다고 생각한다.

집을 짓는 과정이다. 이것은 앞에서도 일부 설명했고, 뒤에서도 다시 한번 설명할 예정이니 간단히 절차만 적으면,

1. 접근 도로 건설 또는 진입로 연결 공사
2. 전기, 수도, 개스, 전화, 인터넷 라인 인입 공사
3. 기초 공사, 터 닦기, 수도라인 설치, 정화조 묻기
4. 집 짓기 (공법에 따라 다르니 나중에 상세히…)
5. 지붕 씌우기
6. 방음, 방수, 방청 등 공사
7. 외벽 공사, 전기 공사
8. 정원, 마당, 울타리 공사
9. 필요시 추가 공사

정도가 된다.

준공검사는 현재, 공식적인 용어로는 “사용승인”이다. 하지만 여전히 준공검사라는 말은 쓰이고 있다.

집을 지었다고 바로 들어가서 살 수 있는 것은 아니다. 준공검사를 받아서 승인이 떨어져야 그 집에 들어갈 수 있는 법적 요건을 갖춘 것이고, 보존등기가 완료되어야 그 집이 법적으로 내 집이 되는 것이다. 그것을 간단히 알아보자.

일단 절차는,

1. 신청 : 완공 후 건축업체(또는 건축주)가 건축사를 통하여 구청에 신청
2. 사용승인공문 : 구청은 서류 검토 및 현장 실사를 거친 후 사용승인서 발급
3. 건축물대장 등록 : 신규 건축물에 대한 건축물대장 작성 및 발급
4. 취/등록세 발급 신청 : 구청에서 취/등록세 고지서를 받아서 납부
5. 보존등기 : 관할 법원 등기소에 신청.

이며 대개는 건축업체와 협력관계에 있는 법무사가 해준다. 하지만, 어떤 서류가 필요하고, 어떤 절차가 있는지 정도는 알아두자.

“사용승인”은 말 그대로 공사가 끝나서 이제 들어가서 살 수 있도록 해달라고 행정관청에 검사를 요청하는 것이고, 이 절차가 끝나면 들어가서 살면 된다. 다른 말로는 “준공검사”이라고도 한다.

소요되는 기간은 보통 3 ~ 4일 정도고 특별한 일이 없다면 일주일을 넘지 않으며 저 앞에서 얘기했던 각종 규제에 얽히고 섥힌 지역이라면 이주일쯤 걸릴 수도 있다. 물론, 이것은 규정대로 제대로 진행되고, 빠진 서류가 없을 때이다. 만일 빠진 서류가 있다면 무한 뺑뺑이의 시작이다. 그래서 보통 건축업체와 협력관계에 있는 건축사 또는 법무사에게 수수료를 주고 진행토록 한다.

서류가 꽤 많이 필요하다. http://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=153423&efYd=20140425#AJAX 에서 쭉 아래로 내려서 보면 서식 17이 있다. 거기에 있는 서류가 일단 필요하다. 그리고 서식을 보면 알겠지만 앞에서 얘기했던 건폐율, 용적률 등을 적는 칸도 있다. 이런 걸 쭉 적어서 내면 구청이나 시청에서 나와서 서류대로 제대로 되어 있는 것인지, 또, 그것이 법을 어긴 것은 아닌지 등을 점검 한 후 사용승인을 해준다.

법적으로는 건축사, 감리자, 시공자가 나뉘어져 있기 때문에 각기 따로 다 준비해야 하지만, 일반적으로는 셋이 같은 건축업체에 속해 있는 경우가 많다. 일단 필요한 서류는 각 해당 구청/시청에 문의하는 게 빠르다. 지역마다 약간씩 다를 수 있고, 해당 자치단체의 조례, 집 크기라든가 각종 규제 사항에 따라서도 다르기 때문이다. 하지만, 공무원들은 언제나 뺑뺑이를 돌린다.

아마도 이 중에서 1/3 정도가 필요할 것이지만, 일단 알아는 두자. 사실 초고속정보통신설치확인서.. 이런 거 왜 필요한지는 모르겠지만, 아직도 일부 지자체에서는 요구하고 있다고 한다.

규정을 지켜서 건축을 진행했다면 신청한지 2, 3 일 정도면 사용승인공문을 받아가라고 연락이 온다. (또는 전화해서 알아보면 된다.) 그러면 구청 건축물등록 대장에 등록하고, 취/등록세 납부하면 되는데, 그 비용은 다음과 같다.

법적으로는 일반적인 주택의 경우 취/등록세 납부에 대한 법무사 비용이 5 ~ 10만원 내외가 된다. 하지만, 대부분은 건축허가때부터 시작해서 다른 것들까지 합쳐서 한꺼번에 계산된다.

이렇게 세금까지 내고 나면 그 집에 들어가서 살아도 아무런 문제가 없다. 이제 남은 건 딱 2가지다. 보존등기, 그리고 이사 …

보통 집을 지을 때 이부분을 빼먹고 비용을 잡아놨다가 나중에 부랴부랴 돈 마련하느라 바쁘게 될 수 있으니 미리 미리 챙겨두자.

준공검사가 끝나면 법원 등기과에서 건물에 대해서 등기신청을 해서 등기가 완료되면 비로서 그 집은 법적으로 완전히 내 것이 된다. 준공검사에 비해서 그다지 많은 서류가 필요하지는 않다.

1. 건축물대장 1 부 : 준공검사 끝나면 대략 일주일 이내에 나옴.
2. 건축도면 (대개 건축물대장과 같이 있음.)
3. 소유주 주민등록등본 1 통 또는 주민등록초본 1통 (이력사항 포함 - 요새는 가족관계증명서로 이름이 바뀌었던가..) 및 도장
4. 취/등록세 납부 영수증

끝.

대략 2주일 정도 걸리며 해당 법원 등기과의 업무가 많다면 더 걸릴 수도 있다.

별 문제가 없다면 여기까지 건축업체에서 끝내놓으면 해당서류를 바탕으로 잔금을 치르고 이사를 한다. 하지만, 가끔 문제가 생기는 경우도 있다. 예를 들자면 건폐율, 용적률을 어겨서 준공허가가 안나온다거나 하는 경우가 드물게 있다. 그럴 땐 … 민사소송이 주로 걸리게 되지만, 그 기간 동안 이사를 못하게 되므로써 피해가 많이 발생하므로 사전에 주의하여야 한다. - 이런 경우는 극히 드물다. 대개는 일단 준공검사를 받아놓은 다음에 불법 증축하는 경우가 많기 때문이다. 그럴 경우 해당 관청에서 1년에 몇번 강제이행금을 매기지만 그거 내면서 버티는 경우가 대부분이다.

2014/06/23 akpil

2014/10/11 1차 수정 akpil