이번에는 땅에 대해서 알아보자. 집을 지어서 애니메이션 업에서처럼 풍선에 매달아서 날아다닐 게 아니거나 물에 띄워서 다닐 게 아니라면 결국 땅위에 지어져야 하고 결국 땅문제로 귀결된다.

1편 에서 용적률과 건폐율에 대해서 설명했는데, 도시지역이 아니라면 대부분 집을 지을 수 있는 곳은 건폐율이 20% 다. 계획관리지역이 40% 이지만, 직접 다녀보면 알 수 있다. 건폐율은 2배인데, 땅값은 4,5 배 이상이라는 것과, 땅주인들이 팔려고 하지 않는다는 것, 그리고 이미 그런 곳에는 하다못해 빈 컨테이너 가져다 놓고 무슨 편의점이라고 간판 붙여놔서 보상 받으려고 하는 경우가 많다는 것 등등 … 을 알게 된다. 그렇다면 어떤 게 좋을까 ? 글쎄 ? 그걸 알면 내가 부동산업자 하고 있겠지 …

하지만 그래도 몇년간 다니면서 배운 게 있는데, 부동산업자들이 추천하는 방식은 웬만하면 하지 말라는 게 몇년간 배운 거다. 왜냐하면 그들은 '고객'을 이롭게 하는 것보다는 '복비' 또는 자기 뒤에서 돈을 대주는 땅주인을 위해서 일하는 경향이 많다. (물론, 아닌 경우도 있을 거다. 하지만 못 봤다.) 예를 들어서 몇년전부터 지방의 폐농가 또는 폐분교를 구입해서 개축하거나 리모델링하여 집을 지으면 좋다. 라는 게 있었는데 … 직접 만나본 경험으로는 만족해하는 경우도 있었지만, 대부분은 그렇지 못했다. 왜냐하면, 일단 철거비부터 많이 들어간다. 응 ? 왜 많이 필요할까 싶은데, 폐가의 경우 정말 오래돼서 전통방식으로 지은 경우라면 그렇지 않지만, 1950년대 이후에 지어진 거라면 지붕이나 벽면에 단열제로 석면이나 저가형 유리섬유가 들어가 있는 경우가 대부분이다. 철거해야 하는 건물의 규모에 따라 다르겠지만 석면이 들어갔다고 말하는 순간 철거비가 1.5 배 이상 올라가는 견적을 받게 될 것이다. 인부 3,4 명이서 일주일이면 끝낼 수 있는 일이 석면이 비산 안되도록 준비하고 … 등등의 과정 때문에 1개월로 늘어날 수 있다. 게다가 만약에 근처에 다른 집에서 석면 먼지 날린다고 민원 넣으면 구청이나 군청에 불려다니느라 며칠 붕 뜰 수 있다.

두번째 문제는 건설현장에서 '기소' 라고 부르는 '기초' 에 대한 건데 ('기소'는 '기초'의 일본식 발음이다.), 폐농가의 경우는 기초가 제대로 안되어 있는 경우가 많다. 물론, 큰 기와집이 있었다면 기초공사를 튼튼하게 하고 집을 지었겠지만, 안 그런 경우가 많다. 그렇기 때문에 기초 공사를 처음부터 다시 해야 하는 경우가 많다. 하지만, 폐농가가 있는 곳은 대부분은 길이 좁아서 포크레인 등의 중장비가 들어가기 어렵다. 그래서 사람이 직접 다 해야 하는 경우가 많고 당연히 시간도 많이 들고, 인건비도 많이 들어간다. 포크레인 임대료가 그때 그때 다르지만 대략 하루에 100 만원 이라고 치면 포크레인이 와서 이틀 일하면 기초 터파기 끝나고 다시 메워서 다지기까지 할 수도 있지만, 사람이 하면 인부 5,6 명이 와서 한달을 해야 할 수도 있고 만약 땅에 돌이라도 많다면 결국 인건비는 더 늘어나고 기간은 더 늘어진다.

그러니 부동산업자들이 얘기하는 건 그냥 참조로만 하고 자기 스스로 결정하자.

다시 용적률과 건폐율로 돌아오자. 기존에 주택이 있는 곳이라면 저 법의 적용을 약간 융통성있게 할 수 있다. 예를 들어서 법으로는 20% 이지만, 기존에 있던 건물이 30% 일 경우, 그 집을 부수고 다시 짓는 게 아니라 증축이나 리모델링하는 개념으로 접근한다면 30%로 진행할 수도 있다. 그럼 증축 또는 리모델링과 새로짓는 것의 기준은 애매하긴 하지만, 기둥을 그대로 두고 벽을 새로 만든다면 그것은 리모델링이고, 기둥까지 부수고 새로 지으면 신축이다. 만약에 폐농가 또는 기존 건물을 조금 고쳐서 들어가도 무방하겠다고 생각한다면 리모델링도 괜찮다. 그러니깐 리모델링은 현재 법규가 아니라 그 건물이 지어질 당시의 법규를 따른다. 그러므로, 리모델링도 좋은 방법이다.

하지만, 이 글은 내 집을 짓는 개념이므로 리모델링은 나중에 시간 나면 얘기하기로 하고 다시 용적률과 건폐율을 보자. 이걸 자꾸 보자는 이유가 결국 건물을 땅에 지어서 올릴 때 적용 받는 건 저것이기 때문이다. 도시지역과 몇몇 예외지역을 제외하면 건폐율은 20% 이하, 용적률은 50 ~ 80% 범위가 된다. 그러니깐 예를 들자면 331평방미터 (구형 100평 정도) 의 땅에 67 평방미터 (구형 20평 정도)의 바닥면적을 가지는 건물을 지을 수 있고, 대략 2 ~ 4층까지 지을 수 있다는 얘기다. 100 평이면 와… 하는데, 거기에 건물은 20 평이면 … 나머지 80 평은 ? 그리고 저 좁은(?) 곳에 어떻게 우겨넣을지를 생각해 보아야 한다. 80 평을 정원으로 만들어서 나무도 심고, 화초도 키우고, 작은 텃밭도 만들고 .. 꿈은 좋은데, 누가 할 건데 ? 결국 그 집에 사는 사람이 해야 한다. 직접 해보라… 아마 지쳐 나가 떨어질 거다. 잔디 심어서 산책도 하고 등등의 꿈은 그만큼 부지런하지 않으면 산산히 부수어진다. 특히나 아파트에 갇혀 지내던 사람들은 대체 무엇을 해야 할지도 모르는 채 머리속에선 이것도 하고 저것도 하고 … 결국 아무것도 못하고 2,3 년 허비하고 나서야 겨우 하나 하게 된다. 적지 않은 경우 남자들은 목공을 하게 되거나 시간과 여유가 좀 있으면 작은 스크린 하나 가져다 놓고 스크린 골프를 치고, 여자들은 마당 구석에 작은 텃밭 만들어서 채소도 좀 심고 .. 그렇게 되는 경우가 50% 이상은 되는 것 같다.

마당있는 집에서 살면 주말이면 친구들 모아서 바베큐 파티하고 그럴 것 같지 ? 꿈들 깨시라. 기껏해야 일년에 몇번이고, 바베큐 파티 그릴 등은 창고 또는 처마밑에서 먼지에 덮여가는 걸 볼 수 있게 된다. 아파트에 살면서 마당에서 무엇을 하는지를 못 보았으니 어쩔 수 없는 과정이다. 지금 내가 거주하는 용인에서 전원주택단지라든가 요새 신축하고 있는 소위 땅콩주택 단지 등에 가 보면 반드시 보이는 게 바베큐 그릴인데, 정작 저걸 쓰는 경우는 거의 못 봤다. 물론, 나도 사고 싶어할테지만, 그 돈이면 그냥 가스레인지에 불판 올려놓고 구워먹는 게 나을 거다. 거기에다가 캠핑용품이라는 게 다 바가지이기 때문에 가격대비 성능비가 최악인 경우가 대부분이다. 저런 거 살 돈이면 아마 주말마다 쇠고기 구워먹어도 1년은 구워먹을 수 있다. 물론, 옥션에서 파는 5,6 만원짜리를 산다면 그건 괜찮다.

땅 하면 떠오르는 건 ? 풍수지리다. 그런데, 부동산업자나 땅주인이 풍수지리를 얘기하면서 배산임수, 좌청룡 우백호, 봉황이 알을 낳는 장소 .. 뭐 이런 얘기하면 '땅값 올리려고 하는구나.' 라고 생각하면 된다. 경기도권에서 배산임수에 좌청룡 우백호에 택리지에 나올만한 땅은 .. 이젠 없다. 아니면 엄청나게 비싸거나 … 그냥 적당히 물기 없고, 주변에 축사 없고, 너무 수풀이 우거지지 않고 … 이런 곳을 고르면 된다. 풍수지리 따지다간 아마 그것에 만족하는 땅에 묻히는 게 더 빠를 수도 있다. 특히 축사는 꼭 확인하자. 여름에 온갖 벌레와 냄새 때문에 창문도 못 열고 살고 싶지 않다면 … 축사를 피하라.

그렇다면 무엇을 확인해야 할까 ? 아이들이 있다면 학교, 병원, 그리고 시장 (또는 마트) 다.

사람마다 교육에 대한 생각이 다르므로 강요할 생각은 없고, 내 경우는 방목주의다. 애들이 알아서 크는 거다. 부모는 이러 저러한 방향이 있다고 알려주고 너무 이상한 쪽으로 가지만 않으면 내버려주는 게 좋다는 게 내 생각이다. 그래서 명문이니 뭐니 하는 거 전혀 신경을 안 쓴다. 학원도 그래서 거의 안 보낸다. 그래도 악기 하나는 다를 줄 알아야 하고, 운동하는 방법은 알아야 한다고 생각해서 피아노와 태권도만 보내고 있다. 지금 짓고 있는 집도 지금 사는 집에서 그리 멀지 않기 때문에 별로 달라질 건 없다. 하지만, 만약에 저런 걸 따진다면 도시지역을 벗어나기란 힘들 거라고 생각한다. 특히나 주말이면 마트나 백화점을 누비고 다녀야 스트레스가 풀리는 성격이라면 백화점까지는 1시간 넘게 나가야 하고, 마트까지도 10 ~ 20분은 차로 나가야 하는 곳에 산다면 그건 지옥이 될 수도 있다. 그리고 병원도 마찬가지다. 가까운 곳에 병원이 있어야 응급상황에서도 그나마 조금은 마음이 놓일 수 있다. 다만, 이사를 하면 학교와는 멀어지므로 당분간은 좀 바빠질 것 같기는 하다. 하지만 슬슬 대중교통에 적응되면 그거야 별 문제는 없을 거다.

언덕 … 도시지역에서도 겨울에 눈 내리면 지옥도가 펼쳐지는데, 녹지지역이나 자연보전지역에서는 더 심하다. 다만 눈에 잘 안 보일 뿐 … 그냥 갇혀서 일주일동안 차로 못 나오고 차는 길가에 대놓고 언덕을 한참 걸어 올라가는 경우가 많다. 특히나 최근 많이 보이는 전원주택단지라든가 땅콩주택단지는 더 그러하다. 그러니 지도만 보고 어 괜찮네 ? 하지 말고 직접 가서 걸어보고 차를 몰고 끝까지 올라가보라. 어떤 전원주택단지는 아예 마을 입구에 공동 주차장을 만들어놓고 거기서 부터는 걸어서 올라가게 해놓는 경우도 있다. 어쩌면 그게 더 나을 수도 있다.

택배 … 집에 없을 때 아파트라면 관리사무소나 경비실에 맡길 수도 있겠지만, 단독주택은 그게 힘들다. 특히나 도시지역을 벗어나면 매일 안오고 이삼일에 한번씩 몰아서 오는 경우도 많다. 그러니 미리 미리 확인해두자. 집 근처에 수퍼마켓이나 구멍가게라도 있다면 미리 미리 친해두자. 부재시에는 그곳에 맡기고 저녁에 퇴근하면서 가게에 들러서 택배도 받고 소주 한병이라도 사서 오면 괜찮지 않을까 ?

이 모든 게 땅 문제다. 그러니 집 보러 다닐 때 땅값만 신경 쓰지 말고 이런 것도 챙겨서 생각하자.

앞에서 알아본 '땅'을 좀 더 구체적으로 알아보자. 그냥 땅이 아니라 집을 짓는 장소로서의 땅으로 알아보자.

주소 또는 번지라는 게 있다. 예를 들자면 경기도 용인시 처인구 김량장동 123-45 같은 구조로 되어 있는 것을 말한다. 요새는 도로명주소로 바뀌고 있지만, 그건 건물의 주소이고 토지의 주소는 여전히 지번주소를 사용한다.

주소는 그 땅이 어디에 위치하고 있는지를 나타내는 좌표다. 문제는 크기나 면적, 형태를 알려주지는 않는다는 것이다. 물론 경험이 쌓이면 주소를 보면 대충 감이 오기는 하지만 그건 또 다른 얘기다.

아파트는 면적이 명확하다. 만약 1 평방미터라도 달랐다간 부녀회에서 입주전부터 난리칠 거다. 그런데, 일반 토지는 그렇지 않은 경우가 많다. 지적도를 떼어본 것과 실제 땅이 조금씩 다른 경우가 많고, 그래서 측량이라는 것을 한다. 문제는 이 측량 비용이 적지 않다는 것이다.

측량을 제대로 안하고 대충 토지를 구입했을 때 나타날 수 있는 일은 매우 많은 경우가 있는데… 두가지만 적자면 옆 토지와 겹칠 수도 있고, 토지면적이 달라질 수도 있다. 내 경우도 지금 집을 짓기 전에 알아본 곳에서

1. 지적도와 다른 면적인 경우 : 지적도에 나온 면적과 팔겠다는 토지의 크기 오차는 크지 않았지만, 땅주인이 '니가 측량해서 사가든가… ' 라며 배를 쨌다.
2. 판매하겠다고 하는 곳의 토지 주소가 엉뚱한 경우 : 땅주인과 부동산 중계업소의 커뮤니케이션 오류인데, 땅주인은 123-45 번지를 내놨는데, 부동산 중계업소에서는 543-21 번지를 내놓은 거였다.
3. 토지의 1/5 정도가 마을 도로로 쓰이고 있는 경우 : 이런 경우에는 그 땅을 해당 지자체에서 측량해서 지자체에서 토지를 구입하고 보상금을 받을 수 있는데, 이게 빨라야 3,4 년, 길면 10년도 걸린다.

정도의 경우가 있었다. 첫번째 경우는 여기저기서 들어보면 자주 일어나는 일이다. 왜냐하면 측량한지 오래됐을 경우, 측량할 때의 장비 등의 오차, 그리고 하다못해 지적도에 그어진 선의 두께 (수학적으로 선은 두께가 없지만, 현실에서는 그렇지 않다.) 때문에 약간씩의 오차는 있는데, 그게 보통 토지 면적의 0.5 % 정도까지는 관습적으로 용인되지만, 그 이상이 되면 문제가 될 수 있는데, 내 경우에는 지적도에 나와 있는 면적과 땅주인이 알고 있는 면적이 서로 달랐다. 두번째 경우는 말 그대로 커뮤니케이션 오류였다. 측량까지 가지는 않았지만, 구글, 다음, 네이버 등의 지도에서 찾아본 주소와 실제로 가본 주소가 달라서 지적도를 떼어보고 오류를 알게 돼서 부동산에게 통보하였는데, 부동산에서도 모르고 있었다. 그리고 마지막 경우는, 많이 발생한다. 특히 오래된 마을일 경우에, 그리고 집성촌이나 그런 곳에서 많이 발생한다. 예전엔 집 옆에 있는 작은 길이었는데, 시간이 지나면서 차가 다닐 수 있을 정도로 길이 넓어지고, 땅주인/집주인은 저거 원래 내 땅인데, 동네 사람들 다니는 곳이니 뭐 괜찮겠지 하면서 내버려두고 … 그대로 시간이 지나면서 도로로 굳어져버린 경우다. 원래 계획은 저 집을 사서 부수고 다시 지으려고 했었는데, 저 문제가 해결되지 않아서 결국 그곳을 포기하고 다른 곳에서 지금 집을 짓고 있다.

생각보다 복잡하다. 그렇기 때문에 공부해야 한다. 여기서 한가지 팁을 적자면, 피처폰을 하나 마련해서 다른 번호를 하나 더 만들어두라는 거다. 여기 저기 다니면서 토지/집을 알아보고 다니다보면 아무래도 부동산업자에게 전화번호를 알려주고 전화도 하고 물어보는 경우가 많은데, 며칠 뒤부터는 온갖 곳에서 전화가 오는 경험을 할 수 있다. 그러니 혹시 한달에 전화 한통도 안와서 외로웠는데 대화상대가 필요했어.. 라는 경우가 아니라면 밤낮없이 오는 전화, 그리고 시간이 더 지나면 온갖 대리운전부터 시작해서 도박 싸이트에서도 전화/문자가 온다. 그러니 선불폰이든 뭐든 번호를 하나 더 만들어둬라. 그리고 그 번호를 알려주고, 다 끝나면 번호를 없애라. (그리고 번호이동으로든 신규로든 저 번호를 받게되는 사람은 한동안은 엄청난 스팸에 시달리게 된다.)

대충 여기까지가 집 지을 땅을 어떻게 알아보는가에 대한 내용이다. 토지 구입은 저 앞쪽에서 얘기했듯이 집과 한꺼번에 진행하였고, 마침 건축업자가 거의 다 해놓은 터라 내가 측량을 하지는 않았기에 그 뒤는 뭐라 설명하기가 좀 애매하다.

도시에 있는 아파트에서만 살다가 그것도 직접 집을 사지 않고 전세로 살았다면 처음에는 시행착오가 있을 수 밖엔 없다. 하지만, 시행착오의 비용이 매우 클 수 있는 게 바로 토지 구입과 집 짓기다. 그러니 공부해야 한다.

그렇다면 집을 짓기 위한 땅에 대해서 정리하자. 앞에서도 얘기했듯이 땅값에 대한 건 제외하고 …

이게 내가 에버노트에 적어놓았던 체크리스트다. 대충 20 여곳이 체크되어 있고, 지금 집을 짓고 있는 집은 그중 한 곳이다.

2014/05/04 akpil