준비라고 했는데 뭘 준비해야 할까 ?

자본주의 사회에서 무엇을 하든 결국 돈 문제다. 그러니 궁극의 문제인 돈 얘기는 거니제 아들이나 재벌이 아닌 이상 미리 미리 준비해 두어야 한다는 정도만 언급하고 여기선 하지 않겠다.

그럼 어떤 게 있을까 ? 0편에서 얘기했던 것을 좀 더 자세하게 적어볼까 싶다.

일단 법적인 문제(+ 알파)부터 알아보자. 집지을 때 법과 관련해서 알아야 하는 건, 건축관련 법규, 그 지역의 조례, 지방세법의 일부 조항, 각종 환경 관련 법규, 그리고 그것을 운영하는 행정관청의 담당자들의 성향 … 정도를 알아야 하고 거기에다가 그 지역 사람들의 특성도 미리 좀 알아두어야 한다. 집 짓는다고 하면 환영해주는 경우가 많지만, 적지 않은 경우에는 온갖 민원을 넣어서 생각지도 못하던 추가 비용 및 기간이 발생하여 집을 못 짓게 되거나 생각과는 다른 집이 되거나 … 등등의 문제가 많다. 그러니 반드시 파악해두자. 특히나 만약 집을 짓고자 하는 곳이 형성된지 몇백년, 몇십년된 동네라면 집성촌일 경우가 많고, 그럴 때에는 웬만하면 다른 곳을 알아보는 게 편할 수도 있다. 물론, 친화력이 매우 좋다거나, 남들이 뭐라고 하든 신경 안 쓰는 성격이라면 별 문제 없을 수 있다. 하지만, 온갖 민원 등으로 인하여 상당히 귀찮을 수 있다는 점은 알아두면 좋다.

복잡한 건 뒤로 미루고, 일단 집 지을 때 어떤 법과 관련이 있을까 ? 일단 건폐율과 용적율을 알아야 한다.

건폐율은 집을 지을 땅 면적 대비 건물 바닥 면적이 차지하는 면적이다. 예를 들어서 땅이 100 평방미터 (구형 평형으로 얘기하면 대략 33평) 이고 집 바닥면적이 33 평방미터 (구형 평형으로 얘기하면 대략 10평) 라면 건폐율은 33% 가 된다. 법적으로는 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율 - 건축법 제 55조

용적률은 건물의 각 층의 면적을 다 더한 값이다. 만약 집이 2층이고, 1층 그대로 올린 거라면 1 + 2 층의 바닥면적은 66평방미터가 되고, 건폐율은 66% 가 된다. 법적으로는 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율 - 건축법 제 56조

건폐율과 용적률을 표로 정리하면 다음과 같다.

출처 : http://oneclick.law.go.kr/CSP//CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=297&ccfNo=3&cciNo=1&cnpClsNo=2

복잡하다. 하지만, 상업지역이나 공업지역에 집을 지을 건 아닐테니 빼자. 대개는 주거지역, 녹지지역, 관리지역, 농림지역 정도가 될 거고, 흔히 말하는 그린벨트나 개발제한지역에 묶여있지 않다면 대충 건폐율은 20 ~ 40% 사이, 용적률은 50 ~ 100% 사이라고 보면 된다.

그외에 알아두어야 할 법적인 사항은 한강수변구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 수질보전특별대책지역, 자연보전권역 이런 것에 해당지역이 속하느냐에 대한 거다. 예를 들어서 수도권에서 용인이나 광주, 구리, 양평 등에서 괜찮아 보이는 곳은 저런 것 중에 2,3 개 정도는 다 속한다. 웬만하면 한강수변구역이어서 하수도 문제 철저하게 해결해야 하고 등등 …

여기에다가 주변에 기존 주택이 있을 경우에는 조망권, 일조권 그리고 건축과정에서 나올 수 있는 각종 쓰레기, 폐기물, 소음 등등 … 상당히 신경 써야 할 것이 많다. 그리고, 반드시 미리 신경 써야 할 것은 전기, 전화, 수도, 도시가스, 하수도, 인터넷 (및 케이블 TV) 과 관련된 사항이다. 도시에서 산다면 별로 신경 안 써도 되지만, 교외라든가 외곽으로 나와서 집을 짓는다면 반드시 챙겨야 한다. 대개 대로변으로 저런 것들이 지나가지만, 그것을 우리집까지 연결하는 건 거리가 일정 이상 떨어졌다면 인입이라고 해서 따로 비용을 내거나 내가 공사를 해서 깔아야 한다. 만일, 도시가스가 없다면 난방이나 음식은 어떻게 할 건지 등은 미리 미리 생각해 두고 그것을 집 설계할 때 반영시켜야 한다. 다른 것도 마찬가지다. 기껏 다 해놨는데, 수도가 안 들어와서 지하수를 파서 써야 한다면 대충 1,2 천만원 정도는 지하수 파는데 추가로 소요될 것이다. 그러니 저런 기반시설을 반드시 체크하자. 만일 기반시설이 없다면 말 그대로 맨 땅에 헤딩하며 기반시설을 설치해야 한다. 그리고 그것은 적지 않은 비용이고, 어쩌면 집 짓는 비용보다 비쌀 수도 있다. Linux from Scratch 도 아니고 .. House from Scratch … 물론, 산에 들어가서 도 닦겠다면 말리진 않는다.

이런 것들을 미리 미리 확인해두어야 한다. 대개는 해당 지역의 구청이나 군청에 가면 알 수 있다. 하지만, 그리 친절할 거라고 기대하지 말자.

대충 이 정도 알아봤으면 다음에는 어떤 걸로 집을 지을 것인지에 대한 고민이 시작된다. VJ 특공대나 세상에 이런 일이 같은 프로그램에 나갈 게 아니라면 우리가 선택할 수 있는 주재료는 콘크리트, 벽돌, 나무, 흙 정도다. 물론, 단일 재료로만 짓는 경우는 별로 없다. 나무집이라고 해도 바닥의 기반은 콘크리트로 까는 경우가 대부분이고, 콘크리트 집이라고 해도 외벽이나 내부는 나무로 지을 수도 있다. 또는 1층은 콘크리트나 벽돌로 짓고 2층은 나무로 지을 수도 있다.

내가 검토했던 건 콘트리트와 나무였고, 그중에서 나무를 선택했다. 그리고 나무는 경량목조주택과 중량목조주택으로 나뉘는데, 둘의 차이점은 기둥이 따로 있느냐 여부 정도가 가장 구분하기 쉽다. 경량목조주택은 벽이 바로 골조(기둥) 역할을 하면서 지붕 및 상부층의 하중을 분산시키는 구조이고, 중량목조주택은 한옥처럼 집의 코너마다 기둥이 있고, 그 기둥이 지붕 및 상부층의 하중을 받는 구조이다. 장단점은 다 따로 있지만, 최근에는 경량목조주택이 많이 쓰이고 있다.

그렇다면 각각의 장단점은 뭐가 있을까 ? 엄청나게 많지만, 아주 간단하게 한두개씩만 정리하면 다음과 같다.

* 출처 : 내 맘대로, 벽돌주택을 조적조주택이라고 한다.

매우 주관적이고, 특히 단열 같은 것은 어떤 단열재를 어떻게 넣느냐에 따라서 더 많이 영향을 받기 때문에 주재료의 장단점이라고 말하긴 어렵다. 예를 들어서 경량목조주택이 단열이 좋다고는 하지만, 단열재를 얇게 넣거나 하면 매우 안 좋아지고, 조적조주택이 단열이 좋지 않다고는 하지만, 단열재를 많이 넣고 두껍게 넣으면 단열성이 훨씬 좋아진다.

그리고 저기에 쓰지는 않았지만, 어느 재료를 선택하든 짓고 나서 재료가 수축하는 등 (특히 나무는 더 심하다) 의 문제로 벽에 금이 가거나, 지붕에서 물이 새거나 집이 삐걱거린다거나 하는 등의 문제가 있을 수 있다. 건설업자 말로는 이런 걸 '자리 잡는다.' 라고 한다. 나무가 건조되면서 수축하고, 뒤틀리고, 콘크리트가 마르면서 창이 들 뜨고 등등 … 의 문제가 발생할 수 있다. 이런 것을 알기 위해선 1년 정도는 그 집에서 살아봐야 알 수 있다. 흔히 말하는 '집은 겨울을 나 봐야 안다.' 라고 하는 건데… 이렇게 발생하는 것은 하자보수를 받아야 한다. 어느 집이든 하자는 그 집의 숙명이다. 대기업에서 짓는 아파트도 하자가 많은데, 그런 경우 부녀회에서 집값 떨어진다고 몰래 몰래 처리 하는 경우가 많은데, 참으로 무식한 짓거리다. 하자는 떠들어야 한다. 그래야 빨리 고쳐준다. 내 집도 마찬가지다. 반드시 계약서에 하자보수와 관련된 사항을 넣어라. 그런데, 만일 건축업자를 믿지 못하겠거든, 보증보험에 가입하라. 5천만원 보증해주는 보험이 신용도에 따라 다른데, 대략 100 ~ 200 만원 정도다.

집에 반드시 있어야 하는 것 중 하나가 바로 상하수도다. 특히나 겨울철에 얼 수 있으니 단열이 잘 되어야 한다. 상수도야 얼었다고 해도 극단적인 경우는 생수라도 사서 버틸 수 있지만, 하수도가 얼어서 막히면 끔찍해진다. 그러니 단열에 신경 쓰자.

하나만 더 쓰고 1편을 끝내자.

겨울은 춥다. 그래서 난방을 해야 하고, 집에서 라면이라도 끓여 먹으려면 에너지가 필요하다. 집을 짓는 곳에 도시가스가 들어온다면 크게 신경을 안 써도 된다. 하지만, 도시가스가 들어오지 않는다면 기름보일러나 연탄보일러, 목탄보일러 정도가 가능하고 거기에 지열보일러, 태양광, 전기 등도 가능하다. 내 경우에는 지열보일러 + 전기 로 결정했다. 도시가스가 안 들어와서 … 집에서 300 미터쯤 떨어진 대로변으로는 도시가스라인이 지나가지만 그것을 집까지 끌어오는 인입비용이 상당해서 한참 있어야 들어올 수 있을 것 같다.

지열보일러는 땅속 100 미터이상 히트 파이프를 박아서 겨울에 거기서 10 ~ 20 도 정도의 따뜻한 물을 가져와서 다시 전기(또는 가스, 기름)으로 난방용으로 가열해서 집을 난방하는 방식이다. 5RT 짜리를 선택했고, 이건 설치 후 겨울을 나봐야 얼마나 에너지를 절약할 수 있을지 알 것 같지만, 같은 단지에 사는 사람들에게 물어보니 작년 겨울에 10만원 정도 더 들었다고 하니 괜찮을 것 같다.

태양광을 설치대상에서 뺀 이유는 투자비용을 뽑으려면 10 ~ 15 년쯤 걸릴 것으로 예상돼서 일단 뺐다. 나중에 태양광시설이 더 가격이 싸지면 그때 다시 검토해 보기로 했다.

그럼 여기까지~

2014/05/04 akpil