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--- 나의_집짓기_경험담_9편 [2014/06/18 13:37] – akpil
+++ 나의_집짓기_경험담_9편 [2014/10/11 18:17] (현재) – akpil
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-====== 몇가지 보완 ======
+====== 절차 정리 ======
+집을 짓는다는 건 꽤 큰 일이다. 비용도 많이 들어가고, 어찌 보면 전재산을 걸고 하는 것일 수도 있다. 그러기에 매우 신중해야 한다. 현실적으로는 대부분은 건축업체를 끼고 할 것이기에 시시콜콜하게 다 알 필요는 없을 것이다. 하지만, 적어도 속는 경우는 없어야 하기에, 그리고 건축주와 건축업체간에 서로 책임을 명확히 하기 위해서도 그리고 집을 짓기 전부터, 짓는 과정, 짓고 난 다음에 발생할 수 있는 문제 등은 미리 미리 알고 준비하는 게 좋다고 생각해서 일단 주절주절 써보고 있다.
-쭉 써왔는데, 분류하기 애매한 것들과 빼먹은 것들을 좀 적고자 한다.
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+===== 건축 절차 =====
-[[나의_집짓기_경험담_2편|2편]]과 [[나의_집짓기_경험담_3편|3편]]에서 간단히 언급하고 넘어간 것이 있는데, 토지, 땅을 거래할 때 반드시 확인해야 할 것이 지적도이고 또 하나는 토지이용계획을 확인하는 것이다.
+보통 다음과 같은 절차로 진행된다고 한다. 물론, 딱 정해져 있는 건 아니다. 순서야 조금씩 달라질 수 있지만, 대동소이하다.
-지적도는 땅의 모양을 정확하게 그린 것인데, 지적공사에서 관리한다. 최근에 많이 디지틀화되고 있다. 하지만, 아직까지 일제시대때의 도면을 그대로 쓰는 경우도 많다. 그러니 부동산 또는 땅주인이 얘기하는 면적 및 위치가 맞는지 반드시 지적도를 확인해야 한다. 옆 토지와 겹치는 경우도 있고, 이게 면적이 수천평, 수만평이라면 돈 문제 말곤 별 상관없겠지만(물론 아주 심각하지만..) 이게 수십평 정도라면 앞에서 언급했던 용적률/건폐율과 맞물려서 집 설계를 다시 해야 하는 수도 생긴다. 또는 다 지어놓고 확인했더니 건폐율을 초과해서 벌금(이행강제금이라고 한다.)을 낸다든가... 준공허가가 안나올 수도 있다. 그러니 반드시 지적도를 확인하자. 그리고 측량도 하면 더 좋다. 아니 반드시 해야 한다. 측량은 지적공사에 의뢰해서 진행하고, 비용은 면적과 해당 토지가 어느 곳에 있느냐에 따라 다르다. http://www.lx.or.kr/lx/business/business04.jsp 를 참조하자. 일반적으로 측량비용은 땅주인이 내지만, 안 내겠다고 버티는 땅주인도 있으니 몇번 설득해 보고 안되면 포기하는 게 편하다. 그런 경우는 뭔가 문제가 있는 땅일 가능성이 크다. 보통은 계약서에 명시를 하는데, 아무리 정확히 측량을 해도 오차는 있을 수 있기 때문에 대개는 0.5 ~ 1% 정도의 오차는 그냥 서로 묵인한다든가 .. 하는 내용이 들어가는 경우가 많다. 하지만, 이게 옆집과 겹친다거나 하면 꽤 골치 아파질 수도 있고, 이게 돈 주고 땅을 사고 나서 명의를 다 내 이름으로 돌려놓고 측량해 보니 그 땅의 일부에 이미 군부대가 들어와 있다든가, 다른 건물이 들어서 있다면 ... 소송을 하거나 해당 건물주에게 돈을 내고 땅을 사가라고 할 수도 있지만 극단적인 경우로 군부대가 있다든가, 개울이 지나간다든가(미리 알고 샀다면야 아무런 문제가 안되겠지만..) .. 하면 ... 곤란하다.
+  - 준비
+    - 계획
+      - 구상 : 규모, 용도, 예산 등의 out line 잡기
+      - 예산 : 예상되는 건축비, 비용의 조달방법, 대출을 받을 것이라면 어디서 받을 것인지, 상환 계획 등
+      - 수익성검토 : 개인 주택이라면 별로 필요는 없겠지만, 그래도 계산은 해보자. 꼭 정량적인 것이 아니더라도 .. 건강이 좋아진다.. 라든가
+    - 토지구입
+      - 서류 확인 : 지적도, 토지이용계획, 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등
+      - 현장 확인 : 직접 현장에 가서 눈으로 확인, 지도만 보고 덜컥 사지 말자.
+      - 허가관련 사항 확인 : 건축허가 가능 여부, 농지 전용 여부, 전기/상/하수도 등 인입 가능 여부, 각종 규제 관련 사항
+    - 설계
+      - 토지 및 기타 법규 사항 (건폐율, 용적률, 각종 허가 관련 사항) 을 검토하여 건물 면적 및 규모 결정
+      - 평면도 및 건물 배치도 등 작성
+      - 내/외장재 및 마감재 등
+  - 건축
+    - 설계
+      - 배치도, 평면도, 상세 평면도, 입면도, 단면도, 전기도면, 설비도면, 조감도 등
+      - 시방서, 공정도, 자재내역서, 각종 허가 관련 서류 등
+    - 사전심의 및 허가
+      - 개발제한구역, 미관지구, 일정크기 이상의 대형 건축물 등은 사전심의 필요
+      - 군부대, 농지전용허가, 상수도 보전구역 등
+    - 건축허가 또는 건축신고
+      - 설계도면과 각종 법에 따른 서류 등을 시청, 구청에 신청
+      - 건축허가 기한은 1년이며 정당한 사유 발생시 1회에 한하여 연장
+      - 연면적 100 평방미터 (30평) 이하일 경우에는 신고만으로도 가능하지만 보통은 건축허가 필요
+    - 건축 시작
+      - 사전준비 : 기존에 건물이 있을 경우에는 건축물멸실신고 및 철거 (약 1 ~ 2주일 소요), 지적도에 따른 경계측량 실시
+      - 착공준비 : 착공신고서, 폐기물처리 신고, 지하 매설물 확인 등
+      - 공사시작 : 도면대로 건축 진행 (일반적으로 2 ~ 4개월 소요)
+  - 완료
+    - 건축완료
+      - 완료점검 : 공사가 제대로 되었는지 점검, 미비점 보완,
+      - 준공검사 : 준공검사 진행
+      - 사용승인 : 서류 및 현장에서 별 문제 없으면 시청, 구청에서 사용승인
+      - 세금납부 : 취/등록세 등 납부
+      - 보존등기 : 법원에 보존등기 진행
+      - 이사 : 잔금 치르고 이사
-그리고, 토지이용계획을 열람해 보는 것이 필요하다. http://luris.mltm.go.kr/web/actreg/arservice/ArLandUsePrint.jsp 에서 간단히 볼 수 있고, 보다 자세히 보고 싶다면 저 사이트의 왼쪽에 있는 행정부서로 전화 걸어서 확인하면 된다. 해당 토지가 법적으로 어떤 상태인지 볼 수 있다. 개발제한구역에 속해 있어서 집을 짓기 매우 어려울 수도 있고, 그 외에도 저 페이지를 쭉 내려보면 뭔가 법률로 규제되는 것이 많이 있을 수도 있다.
+대략 이렇게 된다. 물론, 이건 공식적으로 끝나는 것이고, 데크를 더 넓힌다든가, 처마 길이를 늘린다든가 하는 추가건축이 더 있는 경우가 대부분이다.
-대충 이 2가지를 확인하면 그 땅이 문제가 있는지 여부를 확인할 수 있다. 물론, 구청 또는 시청에서 토지대장 및 건축물 대장을 미리 떼어보는 건 부동산 거래에 있어서 기본 중의 기본이다. 기껏 땅을 사려고 입금했는데, 그 토지를 담보로 은행에서 대출을 받았는데, 대출금을 못 갚아서 경매에 넘어간다든가 하면 .. 그것을 확인 못한 구매자가 어떻게든 피해를 볼 수 밖엔 없기 때문이다.
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-또 하나 추가할 사항은 공동으로 주택을 짓는 경우 해당 토지에 대해서 소유권을 명확히 하는 것이 좋다는 것이다. 예를 들어 몇년전부터 인기있는 땅콩주택같은 경우는 대개 필지 하나에 건물을 2개 짓는 형태이다. (건물을 하나 짓고, 그것을 지분분할하는 경우도 많다.) 이때 골치 아픈 게 건물 및 토지에 대한 소유권(및 구분)을 명확하게 해두지 않을 경우 나중에 골치 아파진다. 보통 땅콩주택(과거에는 형태는 다르지만 이런 것을 동호인 주택이라고 했었다. 용인 근처에 꽤 많다.)은 처음에는 형제나 친척, 친구처럼 가까운 사람들이 모여서 짓고 거기서 살기 때문에 별 문제가 없다. 하지만, 시간이 흘러서 이사를 가고 또 다른 사람이 들어오면 그때 문제가 된다. 대개는 토지 분할을 하지 않고 지분 형태로 땅을 나눴기 때문이다. 상대방이 동의를 해줘야 이 땅을 팔고 나갈 수 있고, 집도 마찬가지다. 친한 사람일 경우에야 별 문제가 안되겠지만, 다른 이웃이 오면 문제가 된다. 측량과 마찬가지로 토지 분할 역시 지적공사에서 하고 있고 면적에 따라서 비용은 다르지만 크게 부담은 안가는 금액이다. 그러니 반드시 땅을 나눠놓자. 나로서는 땅콩주택에는 들어가서 살고 싶은 생각은 별로 없다. 근처에 지어진, 그리고 지금 짓고 있는 땅콩주택에 들어가보면 ... 그냥 아파트가 낫다고 생각한다. 물론, 다른 사람들은 그 나름대로의 취향이 있겠지 ...
+===== 건축허가시 필요 서류 =====
+건축허가에 필요한 서류는 http://oneclick.law.go.kr/CSP/common/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=297&ccfNo=3&cciNo=2&cnpClsNo=1 를 참조하자. 뭔가 무지하게 많아 보인다. 이렇게 많으니 그냥 건축업체에 맡기는 게 편하다.
+집을 짓는 곳의 지자체에 따라 다르고, 건축물의 성격에 따라 다르지만, 대략 아래와 같은 서류가 필요하다. 앞에서 얘기했듯이 건축업체, 허가방, 법무사 등에게 맡기는 게 속 편하다.
+  - 건축주
+    - 토지관련 서류 : 대개는 건축업체에서 준비하고 위임장 및 인감 정도만 준비하면 된다.
+      - 토지이용계획 확인원
+      - 토지대장
+      - 지적도
+      - 위임장 및 인감, 인감증명서
+      - 등기부등본 (토지 및 건물)
+      - 건축물 관리대장 표제부, 관리도
+  - 건축업체
+    - 설계 관련 서류
+      - 건축허가신청서
+      - 건축허가조사 및 검사조서
+      - 도로점용 신청서
+      - 건축허가용도면 : 배치도, 대지종횡단면도, 조경계획도, 평면도, 구조도, 전기배선도, 기계설비도, 각층 입면도, 기타 필요 도면
+      - 급수공사 신청서
+      - 배수시설 설치 및 사용개시 신고서
+      - 부설주차장 인근 설치 신고서 (땅이 넓어서 공사시 차량을 대충 주차해도 된다면 필요 없음.)
+    - 소방 관련 서류
+      - 소방설치 계획표 : 전기, 기계 별도
+      - 소방설치명세
+      - 소방시설 설계업 등록증, 국가기술 자격증 사본
+      - 소방 시방서, 소방 도면
+      - 사업자 등록증
+    - 정화조 관련 서류
+      - 정화조 설치 신고서
+      - 분뇨 처리시설 등의 설계, 시공업등록증
+      - 정화조 설계 계산서
+      - 정화조 설계 시방서
+      - 정화조 설계 도면
+    - 기타 행정부서용 서류 (중복되는 것도 모두 제출 필요)
+      - 토목과 : 기본도면, 건축허가신청서, 건축허가 조서 및 검사조서, 배수설치 신고서
+      - 치수과 : 기본도면, 건축허가신청서, 건축허가 조서 및 검사조사, 정화조 관련 서류 모두
+      - 하수과 : 기본도면, 건축허가신청서, 건축허가 조서 및 검사조사, 급수공사 신청서 (골조 완성 후 한번 더 제출)
+      - 전산정보과 또는 통신과 : 기본도면, 건축허가 신고서, 통신롼련 도면 및 관련 서류 (시방서, 사업자 등록증, 도면 등)
+      - 소방서 : 기본도면, 건축허가신청서, 소방도면 및 소방 서류
+      - 기타 : 해당 지자체에 따라서 어떤 부서에서 어떤 서류를 요구할지는 해당 지자체마다 다르므로 확인 필요
+구청이든, 시청이든 자기네가 필요하면 제출한 서류를 복사해서 쓰면 될 것을 꼭 제출하라고 하는 경우가 많으니 귀찮더라도 미리 준비해두자. 물론, 대부분은 건축주가 직접 저런 걸 하는 경우는 거의 없다. 이러한 내용은 지방자치단체별로 부서명도 조금씩 다르고, 절차도 다른 경우가 있으니 일반적으로 이렇다. 정도로만 알아두자. 집짓기 전에는 법무사들이 수수료 받는 걸 좀 안 좋게 봤었는데, 이번에 진행해보니 받을 만하다고 생각한다.
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-/06/18 akpil
+===== 건축진행 =====
+집을 짓는 과정이다. 이것은 앞에서도 일부 설명했고, 뒤에서도 다시 한번 설명할 예정이니 간단히 절차만 적으면,
+  - 접근 도로 건설 또는 진입로 연결 공사
+  - 전기, 수도, 개스, 전화, 인터넷 라인 인입 공사
+  - 기초 공사, 터 닦기, 수도라인 설치, 정화조 묻기
+  - 집 짓기 (공법에 따라 다르니 나중에 상세히...)
+  - 지붕 씌우기
+  - 방음, 방수, 방청 등 공사
+  - 외벽 공사, 전기 공사
+  - 정원, 마당, 울타리 공사
+  - 필요시 추가 공사
+정도가 된다.
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+===== 준공검사, 보존등기 =====
+준공검사는 현재, 공식적인 용어로는 "사용승인"이다. 하지만 여전히 준공검사라는 말은 쓰이고 있다.
+집을 지었다고 바로 들어가서 살 수 있는 것은 아니다. 준공검사를 받아서 승인이 떨어져야 그 집에 들어갈 수 있는 법적 요건을 갖춘 것이고, 보존등기가 완료되어야 그 집이 법적으로 내 집이 되는 것이다. 그것을 간단히 알아보자.
+일단 절차는,
+  - 신청 : 완공 후 건축업체(또는 건축주)가 건축사를 통하여 구청에 신청
+  - 사용승인공문 : 구청은 서류 검토 및 현장 실사를 거친 후 사용승인서 발급
+  - 건축물대장 등록 : 신규 건축물에 대한 건축물대장 작성 및 발급
+  - 취/등록세 발급 신청 : 구청에서 취/등록세 고지서를 받아서 납부
+  - 보존등기 : 관할 법원 등기소에 신청.
+이며 대개는 건축업체와 협력관계에 있는 법무사가 해준다. 하지만, 어떤 서류가 필요하고, 어떤 절차가 있는지 정도는 알아두자.
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+==== 사용승인 ====
+"사용승인"은 말 그대로 공사가 끝나서 이제 들어가서 살 수 있도록 해달라고 행정관청에 검사를 요청하는 것이고, 이 절차가 끝나면 들어가서 살면 된다. 다른 말로는 "준공검사"이라고도 한다.
+소요되는 기간은 보통 3 ~ 4일 정도고 특별한 일이 없다면 일주일을 넘지 않으며 저 앞에서 얘기했던 각종 규제에 얽히고 섥힌 지역이라면 이주일쯤 걸릴 수도 있다. 물론, 이것은 규정대로 제대로 진행되고, 빠진 서류가 없을 때이다. 만일 빠진 서류가 있다면 무한 뺑뺑이의 시작이다. 그래서 보통 건축업체와 협력관계에 있는 건축사 또는 법무사에게 수수료를 주고 진행토록 한다.
+서류가 꽤 많이 필요하다. http://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=153423&efYd=20140425#AJAX 에서 쭉 아래로 내려서 보면 서식 17이 있다. 거기에 있는 서류가 일단 필요하다. 그리고 서식을 보면 알겠지만 앞에서 얘기했던 건폐율, 용적률 등을 적는 칸도 있다. 이런 걸 쭉 적어서 내면 구청이나 시청에서 나와서 서류대로 제대로 되어 있는 것인지, 또, 그것이 법을 어긴 것은 아닌지 등을 점검 한 후 사용승인을 해준다.
+법적으로는 건축사, 감리자, 시공자가 나뉘어져 있기 때문에 각기 따로 다 준비해야 하지만, 일반적으로는 셋이 같은 건축업체에 속해 있는 경우가 많다. 일단 필요한 서류는 각 해당 구청/시청에 문의하는 게 빠르다. 지역마다 약간씩 다를 수 있고, 해당 자치단체의 조례, 집 크기라든가 각종 규제 사항에 따라서도 다르기 때문이다. 하지만, 공무원들은 언제나 뺑뺑이를 돌린다.
+^  담당   ^  필요서류  ^
+|  건축사  | 사용검사신청서, 건축도서, 건축사 현장 조사서, 건축물 관리대장, 개발행위 준공필증(개발행위시 필요)  |
+|  감리자  | 감리보고서(대부분의 전원주택의 경우는 필요 없음.)  |
+|  시공자  | 다음의 서류 중 해당하는 것들  |
+|   :::   | 설비서류(가스필증, 도시가스시공감리필증, 상수도, 정화조준공필증), 소방서류(소방시설준공필증, 소방서에서 발급_, 내화시험 성적서, 준공도면(배치도, 개요, 평입단면도, 설비변경도면), 농지전용준공필증, 지목변경신청서, 개발행위 준공필증, 저수조관련서류, 절수형위생기구확인서, 초고속정보통신설치확인서, 폐기물처리필증, 현황측량성과도, 주차장관리카드, 장애인편의시설설치확인서, 조경, 정화조, 주차장(주차장표시나 안내문, 주차구획선 등이 표시된 사진) 배수설치, 절수형위생기구 등의 사진 첨부  |
+|  :::  | 오수, 분뇨 및 축산폐수처리에 관한 법률 제12조 규정에 의한 오수정화시설 또는 단독정화조의 준공 검사 신청, 지적법 제3조의 규정에 의한 지적공부 변동사항의 등록신청, 하수도법 제24조의 규정에 의한 배수설비의 준공검사신청  |
+|  :::  | 그 외 건축허가서 뒷장에 있는 허가조건과 준공 시 제출서류 등 포함   |
+아마도 이 중에서 1/3 정도가 필요할 것이지만, 일단 알아는 두자. 사실 초고속정보통신설치확인서.. 이런 거 왜 필요한지는 모르겠지만, 아직도 일부 지자체에서는 요구하고 있다고 한다.
+규정을 지켜서 건축을 진행했다면 신청한지 2, 3 일 정도면 사용승인공문을 받아가라고 연락이 온다. (또는 전화해서 알아보면 된다.) 그러면 구청 건축물등록 대장에 등록하고, 취/등록세 납부하면 되는데, 그 비용은 다음과 같다.
+^  세목  ^  세율  ^
+|  등록세  | 과표(공사금액 + 설계감리비 + 인허가비용 등) 의 0.8%  |
+|  취득세  | 과표의 2%  |
+|  교육세  | 등록세의 20%  |
+|  농특세  | 건축면적이 85㎡ 초과시 취득세의 10%(과표의 0.2%)  |
+|  법무사 비용 | 대법원 규정에 따름.  |
+법적으로는 일반적인 주택의 경우 취/등록세 납부에 대한 법무사 비용이 5 ~ 10만원 내외가 된다. 하지만, 대부분은 건축허가때부터 시작해서 다른 것들까지 합쳐서 한꺼번에 계산된다.
+이렇게 세금까지 내고 나면 그 집에 들어가서 살아도 아무런 문제가 없다. 이제 남은 건 딱 2가지다. 보존등기, 그리고 이사 ...
+보통 집을 지을 때 이부분을 빼먹고 비용을 잡아놨다가 나중에 부랴부랴 돈 마련하느라 바쁘게 될 수 있으니 미리 미리 챙겨두자.
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+==== 보존등기 ====
+준공검사가 끝나면 법원 등기과에서 건물에 대해서 등기신청을 해서 등기가 완료되면 비로서 그 집은 법적으로 완전히 내 것이 된다.
+준공검사에 비해서 그다지 많은 서류가 필요하지는 않다.
+  - 건축물대장 1 부 : 준공검사 끝나면 대략 일주일 이내에 나옴.
+  - 건축도면 (대개 건축물대장과 같이 있음.)
+  - 소유주 주민등록등본 1 통 또는 주민등록초본 1통 (이력사항 포함 - 요새는 가족관계증명서로 이름이 바뀌었던가..) 및 도장
+  - 취/등록세 납부 영수증
+끝.
+대략 2주일 정도 걸리며 해당 법원 등기과의 업무가 많다면 더 걸릴 수도 있다.
+별 문제가 없다면 여기까지 건축업체에서 끝내놓으면 해당서류를 바탕으로 잔금을 치르고 이사를 한다. 하지만, 가끔 문제가 생기는 경우도 있다. 예를 들자면 건폐율, 용적률을 어겨서 준공허가가 안나온다거나 하는 경우가 드물게 있다. 그럴 땐 ... 민사소송이 주로 걸리게 되지만, 그 기간 동안 이사를 못하게 되므로써 피해가 많이 발생하므로 사전에 주의하여야 한다. - 이런 경우는 극히 드물다. 대개는 일단 준공검사를 받아놓은 다음에 불법 증축하는 경우가 많기 때문이다. 그럴 경우 해당 관청에서 1년에 몇번 강제이행금을 매기지만 그거 내면서 버티는 경우가 대부분이다.
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+/06/23 akpil
+/10/11 1차 수정 akpil