앞편에서 비용과 관련된 얘기를 간단하게 얘기했고, 그 이전에도 간단하게 적었는데, 정리를 좀 해야겠다.

일단 내가 살 집을 짓는 데에 가장 중요한 게 무엇일까 ? 돈이다. 돈 없이는 아무것도 못한다. 운 좋게도 집안 대대로 내려오는 땅이 있고, 시간이 남아 돌면 일주일에 하루 이틀씩 어느 날은 가서 땅 파고, 다음주에는 시멘트 직접 부어서 기초잡고, 그 다음에는 나무 사다가 잘라서 세우거나 틀 잡아서 시멘트 붓거나, 벽돌을 쌓거나 … 할 수 있다. 그러나, 그런 경우는 로또에 2등에 당첨될 확률과 비슷하지 않을까 싶다. 가끔 그런 경우가 있다는 말은 들리지만, 정작 나한테 발생하기는 거의 불가능한 확률 말이다.

어떤 돈이 얼만큼 필요할까 ? 일단 목록을 적어보자.

대략 이렇다. 돈이 필요한 순서에 따라서 적기는 했는데, 꼭 저 순서는 아니다. 건축사무소에서 설계를 진행했을 경우에는 감리비가 설계비에 포함되기도 하고, 땅값에 인입비가 같이 들어가거나, 인입비와 건축비가 묶여 있는 경우도 많다. 그리고, 여기에 빠져 있는 것들도 많다. 예를 들어서 아파트는 형광등을 바꿔는 정도의 간단한 게 아닌 문제 또는 하자가 발생하면 경비실이나 관리사무소에 연락해서 처리할 수 있는 있고, 그래서 집에 필요한 게 망치나 드라이버 정도만 있으면 된다. 하지만, 그런 곳이 없다면 온갖 공구가 필요할 수 있다. 이것도 비싼 공구를 사면 한세트에 몇백만원은 우습게 날아간다.

일단 큼직한 것부터 정리하자. 저기서 가장 돈이 많이 나가는 것은 땅값과 건축비, 인입비다. 그 다음은 설계비, 감리비, 세금, 조경/인테리어 비용, 이사비 … 그리고 예비비 정도가 된다. 여기서는 앞의 세가지는 제외하고 나머지 것들부터 알아보자. 건축비(+인입비)는 나중에 다시 얘기하고, 땅값은 협상을 잘 해보라는 말 외에는 할 말이 없다.

일반적으로 건축사무소에서 설계를 하면 설계비 + 감리비 패키지로 진행되며, 대개는 1,000 만원 + 알파 정도가 된다. 허가방에서 진행하면 300 ~ 400 만원 정도 아낄 수 있고, 유명 건축가가 있는 건축사무소에서 진행하면 X1.5 에서 2 이상이, 그리고 감리를 어떻게 할지에 따라서 + 알파가 달라진다. 설계비에 대해서는 결국 그 건축가의 아이디어와 재능을 돈주고 사는 거다. 라고 말할 수 있다. 실제로 집 구조 등에 대해서 별로 신경 쓰고 싶지도 않고 대충 그냥 내 집 지어서 살고 싶다… 고 하면 설계비는 거의 안나가고 감리비만 나갈 수도 있다. 왜냐하면 대부분의 건축사무소에는 기존에 지었던 설계 도면 등이 잔뜩 있고, 실제로도 건축사무소에 방문해서 이러저러한 얘기를 하다보면 포트폴리오를 보여주면서 그 건축사무소에서 지었던 건물의 사진 또는 조감도를 쭉 보여주는데, 그 중에서 골라서 도면의 변화없이 짓는다면 설계비용은 거의 없다. 보통 그런 경우를 어른들은 '집장사가 지었다.' 라고 한다. 그것이 내 마음에 들면 좋은 거다. 실제로 나도 거의 그런 식이 되었고 … 하지만 결과는 같지만, 과정은 다르다. '집장사'가 지은 집에 들어가서 만족하지 못하고 불만을 가진다면 결국 그것은 내 손해다. 돈은 돈 대로 들었는데 … 내 마음에 들지 않으니 … 하지만, 저런 경우라도 도면을 손 보는 정도라면 설계비용은 별로 들지 않는다. 예를 들어서 집이 2층이나 3층인데, 애들이나 부모님이 같이 사실 거라면 가장 눈여겨 보아야 할 것은 ? 화장실과 계단이다. 특히 계단… 3차원으로 렌더링된 3D studio 동영상을 보더라도 계단에 대한 감은 잘 오지 않는 경우가 많다. 도면만 가지고 계단이 어떤지를 알기는 쉽지 않다. 그리고, 현장에서 도면대로 지어진다는 보장도 없다. (감리가 제대로 일한다면 좋겠지만..)

감리는 보통 일주일에 한두번 정도 감리 담당자가 직접 현장을 방문해서 도면대로 제대로 지어지고 있는지, 자재는 제대로 쓰고 있는지, 벽 두께는 제대로 되었는지.. 등등을 확인하는 절차다.

설계와 관련해서 비용을 아낄 수 있는 가장 현실적인 방법은 기존에 업체에서 보유하고 있는 도면을 나한테 맞게 조금 수정하는 정도가 된다. 실제로도 집을 지은 사람들의 경우 그렇게들 많이 한다. 그리고 내 경우는 건설현장이 지금 거주하고 있는 집과 가깝기 때문에 거의 매일 퇴근하면서 들러서 제대로 진행되었는지를 체크한다. 물론, 그냥 가면 좀 그렇고 .. 음료수라도 사들고 간다. 가서 겉으로는 '아 잘 지어지고 있네요~' 라고 하고 가끔 몇가지 지적은 하지만, 중요한 건 다 사진을 찍어서 건설업체로 e-mail 로 보내고 문자로도 담당 부장에게 보낸다. 현장에서 일하시는 분들하고 툭탁 거려봐야 좋을 것 하나 없다는 걸 알기 때문이다. 그분들은 시키는 대로 열심히 일하신다. 그러니 2,3 주에 한번은 모시고 소주에 삼겹살이라도 사드리자. 그러면 하다못해 단열재 두겹으로 넣을 걸 세겹으로 넣어줄 수도 있다.

좀 중언부언 했는데, 간단하게 정리하자면, 미리 내가 지을 집에 대한 컨셉을 잡고 상당히 구체적인 것까지 미리 그려둔다면 설계기간이 줄어들고, 설계자 (건축가에서 허가방까지…) 가 그것을 구체화하기 쉽게 해둔다면 기간도 줄어들고 비용도, 서로간의 이견이 있다면 고치기도 쉽고, 그것은 비용의 절감으로 이어진다. 그러니 미리 미리 준비해두자. 아참, 설계비에 대해서는 얘기했었는데, 감리비용에 대해서는 아직 안 적었는데, 감리비용은 일반적으로 설계비의 30 ~ 40% 정도다. 대개의 경우, 설계비 + 감리비 패키지로 계산되는 경우가 많다. 설계한 사람이 무슨 감리냐 따로 가야 하는 것 아닌가라는 얘기도 많은데, 나도 그렇게 생각하지만, 아무래도 설계한 사람이 가장 잘 알지 않겠나 싶다. 물론, 대형건축물이라면 따로 가는 경우가 대부분이지만 나한테는 큰 돈이지만, 단독주택이라는 게 회사 입장에서 본다면 그리 남는 장사는 아닐 것 같다.

세금은 수수료를 몇십만원 더 주더라도 법무사에게 맡기는 게 속 편하다. 세금 신고하러 세무서나 구청에 갔는데, 무슨 서류 빠졌다고 다시 해오라고 (대체 내가 세금을 내겠다는데도 튕기는 건 뭔지..) 보통 세무사의 수수료는 전체 금액의 1% 이내다. 보통 0.3 ~ 0.7% 정도다. 계산하기 쉽게 1 % 라고 잡자. 세금은 해마다 조금씩 바뀌고, 지역마다, 면적마다 조금씩 다르므로, 일괄적으로 적기는 어렵지만, 2014년 기준으로 보면 다음과 같다. 기준은 해마다 달라진다. 대충 이 정도 나간다고 참조만 하자. 일단 취득세 …

만약 토지를 구입한 게 아니라 부모님께 받았다면 4.6% 가 아니라 4% 다. 하지만 … 증여세를 내야 한다.

전에 살던 집을 팔았다면, 양도소득세를 내야 한다. 전에 살던 집이 전세라면 당연히 낼 필요가 없고, 1주택자라면 역시 비과세이므로 안내도 된다. 하지만, 위에도 적었듯이 세금은 계속 바뀐다. 지금 이렇게 썼지만, 내일 달라질 수도 있다. 그러니 항상 체크하라.. 이게 귀찮기 때문에 수수료 주고 법무사에게 맡기는 게 낫다고 얘기하는 거다.

한가지 예를 들어서, 땅을 1억원에 샀고, 집도 1억원을 들여서 지었고, 면적은 25평(82.5 평방미터)이라고 치자. 그리고 전에 살던 집에서 5년간 살았다고 하면 … 취득세는 토지분에 대한 세금은 460만원, 주택에 대한 세금은 296 만원이고, 양도소득세는 없다. 합쳐서 756만원. 이걸 법무사에게 맡기면 저 비용에다가 법무사 수수료 0.5% 정도 (법무사마다 다름)를 더해서 100 만원 추가된다. 그런데, 대개는 1억원 들여서 지었다고 신고하는 경우는 거의 없으니 …. 쩝.

복잡하지 않다. 그런데, 복잡해진다. 생애최초 주택구입 자격 여부, 전에 살던 집이 전세였는지, 자가주택이었는지 등에 따라서, 그리고 저런 세율이 해마다 조금씩 달라지고, 또 주택 정책에 따라서 달라지기 때문에 법무사가 필요하다. 대개는 건축업자가 소개해주는 또는 건축업체에 소속된 법무사가 진행할 경우는 수수료를 깎아주니 건축업체에 문의해보자.

조경, 인테리어비용 역시 무엇을 어떻게 하느냐에 따라서 다 다르다. 기본적인 조경이야 건축비에 포함되어 있지만, 마당에 잔디로 쫙 깔아달라거나 (이것도 말 잘해서 건축비에 넣으면 좋다. 대개 앞마당 정도는 잔디를 깔아주지만 뒷마당은 안 깔아주는 경우가 있다. 사실 한번 공사할 때 해버리면 인건비 추가되는 건 별로 없고, 면적 증가에 따른 잔디값 정도가 늘어나는데, 2014년 5월 중순 현재 잔디값은 품종, 상태, 업체, 구매량 등에 따라 다르지만 대략 3.3 평방미터당 5천원 ~ 2만원 정도다. 이게 인테리어 업자 손을 거치면 2,3 배로 뛴다.) .. 주차장 바닥은 따로 시멘트 콘크리트로 미장마감을 해달라고 한다든가 하면 그게 다 돈이다. 집을 짓고 났더니 마당에 테이블과 의자도 좀 놓고 싶다… 이사 오더니 아이가 그네를 만들어 달라고 한다든가 … 등등 … 인테리어비용 역시 마찬가지다.

이사비용은, 포장이사냐, 일반 이사냐, 거리가 가까우냐 머냐 등등에 따라서 다르기 떄문에 여기에 적기는 좀 애매하지만, 일반적으로 잘 알려진 바를 적자면, 적어도 3곳 이상의 업체를 불러서 견적을 받고 (견적은 대개 무료인데, 견적비를 따로 받는 곳도 있다.), 포장이사의 경우라도 중요하거나 파손위험 있는 건 직접 옮기거나 따로 옮기고, 이사할 때는 계속 옆에서 지켜보고 있어야 한다. 그리고, 이사비용에 보험 포함여부, 식비 포함여부 등도 체크하자. 보험비 몇만원 아끼려다가 가구 등이 파손돼서 이사업체와 싸우는 것 몇번 봤다.

마지막으로, 예비비는 무얼까 ? 집을 짓다보면 예기치 못한 일들이 발생한다. 위에서 적은 일하시는 분들 음료수라든가, 계약할 땐 생각지도 못했던 게 지으면서 생각나서 추가된다든가, 다 짓고 났는데 빠진 게 있어서 더 추가한다든가, 건물에 하자가 있는데 (하자 없는 건물은 없다. 있다면 로또 1등 당첨된 거다.) 그것에 대해서 하자보수 계약이 제대로 안되어 있다든가, 일하시는 분들 추가 인건비라든가, 현장에서 고용한 사람에 대한 4대보험이라든가 등등 ….

대략 집짓는 비용의 5 ~ 10% 정도를 잡아두자. 나중에 안 쓰이면 좋은 거고, 쓰이더라도 무리가 되지 않을 정도로 일단 예산을 마련해두자. 요새는 하자보수기간 1 ~ 2년은 계약서에 명시해서 건축업자 또는 건축사무소에서 책임지도록 하고, 그 이후 몇년간은 보증보험에 가입해서 하자보수를 하도록 하는 경우도 있다. 건축사무소와 나의 신용상태, 집 가격 등에 따라서 보험료는 다르지만 100 ~ 200 만원 정도로 보면 된다. 그러니 가입해두는 게 좋다. 건축사무소가 부도가 나더라도 보증보험에서 돈을 주기 떄문에 말 그대로 보험이다. 예를 들어서 겨울에 수도가 얼어서 터져서 물이 새는데, 건축사무소에서는 영하 30도까지 내려갔는데, 수도가 터지는 게 당연하다며 배째고 하자보수 안해준다면 … 보험에 들어놨다면 일단 전화해서 얘기해두고 동네 설비업체(또는 철물점, 목공소, 전파사 등)를 불러서 수리한 후 영수증 받아서 보험사에 청구하면 수리비 준다. 자세한 건 서울보증보험에 문의하자. 일단 http://www.sgic.co.kr/chp/data/company/proann/sy_023.pdf http://www.sgic.co.kr/chp/data/company/pann/sy_09.pdf 참조.

비용이 이렇게 구성된다. 그러니 이런 비용을 어떻게 조달할지에 대해서도 미리미리 준비해두자. 어떻게든 되겠지… 했다가 나중에 허둥대지는 말자.

2014/05/11 akpil