이번에는 2편에서 알아본 '땅'을 좀 더 구체적으로 알아보자. 그냥 땅이 아니라 집을 짓는 장소로서의 땅으로 알아보자.

주소 또는 번지라는 게 있다. 예를 들자면 경기도 용인시 처인구 김량장동 123-45 같은 구조로 되어 있는 것을 말한다. 요새는 도로명주소로 바뀌고 있지만, 그건 건물의 주소이고 토지의 주소는 여전히 지번주소를 사용한다.

주소는 그 땅이 어디에 위치하고 있는지를 나타내는 좌표다. 문제는 크기나 면적, 형태를 알려주지는 않는다는 것이다. 물론 경험이 쌓이면 주소를 보면 대충 감이 오기는 하지만 그건 또 다른 얘기다.

아파트는 면적이 명확하다. 만약 1 평방미터라도 달랐다간 부녀회에서 입주전부터 난리칠 거다. 그런데, 일반 토지는 그렇지 않은 경우가 많다. 지적도를 떼어본 것과 실제 땅이 조금씩 다른 경우가 많고, 그래서 측량이라는 것을 한다. 문제는 이 측량 비용이 적지 않다는 것이다.

측량을 제대로 안하고 대충 토지를 구입했을 때 나타날 수 있는 일은 매우 많은 경우가 있는데… 두가지만 적자면 옆 토지와 겹칠 수도 있고, 토지면적이 달라질 수도 있다. 내 경우도 지금 집을 짓기 전에 알아본 곳에서

1. 지적도와 다른 면적인 경우 : 지적도에 나온 면적과 팔겠다는 토지의 크기 오차는 크지 않았지만, 땅주인이 '니가 측량해서 사가든가… ' 라며 배를 쨌다.
2. 판매하겠다고 하는 곳의 토지 주소가 엉뚱한 경우 : 땅주인과 부동산 중계업소의 커뮤니케이션 오류인데, 땅주인은 123-45 번지를 내놨는데, 부동산 중계업소에서는 543-21 번지를 내놓은 거였다.
3. 토지의 1/5 정도가 마을 도로로 쓰이고 있는 경우 : 이런 경우에는 그 땅을 해당 지자체에서 측량해서 지자체에서 토지를 구입하고 보상금을 받을 수 있는데, 이게 빨라야 3,4 년, 길면 10년도 걸린다.

정도의 경우가 있었다. 첫번째 경우는 여기저기서 들어보면 자주 일어나는 일이다. 왜냐하면 측량한지 오래됐을 경우, 측량할 떄의 장비 등의 오차, 그리고 하다못해 지적도에 그어진 선의 두께 (수학적으로 선은 두께가 없지만, 현실에서는 그렇지 않다.) 때문에 약간씩의 오차는 있는데, 그게 보통 토지 면적의 0.5 % 정도까지는 관습적으로 용인되지만, 그 이상이 되면 문제가 될 수 있는데, 내 경우에는 지적도에 나와 있는 면적과 땅주인이 알고 있는 면적이 서로 달랐다. 두번째 경우는 말 그대로 커뮤니케이션 오류였다. 측량까지 가지는 않았지만, 구글, 다음, 네이버 등의 지도에서 찾아본 주소와 실제로 가본 주소가 달라서 지적도를 떼어보고 오류를 알게 돼서 부동산에게 통보하였는데, 부동산에서도 모르고 있었다. 그리고 마지막 경우는, 많이 발생한다. 특히 오래된 마을일 경우에, 그리고 집성촌이나 그런 곳에서 많이 발생한다. 예전엔 집 옆에 있는 작은 길이었는데, 시간이 지나면서 차가 다닐 수 있을 정도로 길이 넓어지고, 땅주인/집주인은 저거 원래 내 땅인데, 동네 사람들 다니는 곳이니 뭐 괜찮겠지 하면서 내버려두고 … 그대로 시간이 지나면서 도로로 굳어져버린 경우다. 원래 계획은 저 집을 사서 부수고 다시 지으려고 했었는데, 저 문제가 해결되지 않아서 결국 그곳을 포기하고 다른 곳에서 지금 집을 짓고 있다.

생각보다 복잡하다. 그렇기 때문에 공부해야 한다. 여기서 한가지 팁을 적자면, 피처폰을 하나 마련해서 다른 번호를 하나 더 만들어두라는 거다. 여기 저기 다니면서 토지/집을 알아보고 다니다보면 아무래도 부동산업자에게 전화번호를 알려주고 전화도 하고 물어보는 경우가 많은데, 며칠 뒤부터는 온갖 곳에서 전화가 오는 경험을 할 수 있다. 그러니 혹시 한달에 전화 한통도 안와서 외로웠는데 대화상대가 필요했어.. 라는 경우가 아니라면 밤낮없이 오는 전화, 그리고 시간이 더 지나면 온갖 대리운전부터 시작해서 도박 싸이트에서도 전화/문자가 온다. 그러니 선불폰이든 뭐든 번호를 하나 더 만들어둬라. 그리고 그 번호를 알려주고, 다 끝나면 번호를 없애라. (그리고 번호이동으로든 신규로든 저 번호를 받게되는 사람은 한동안은 엄청난 스팸에 시달리게 된다.)

대충 여기까지가 집 지을 땅을 어떻게 알아보는가에 대한 내용이다. 토지 구입은 저 앞쪽에서 얘기했듯이 집과 한꺼번에 진행하였고, 마침 건축업자가 거의 다 해놓은 터라 내가 측량을 하지는 않았기에 그 뒤는 뭐라 설명하기가 좀 애매하다.

도시에 있는 아파트에서만 살다가 그것도 직접 집을 사지 않고 전세로 살았다면 처음에는 시행착오가 있을 수 밖엔 없다. 하지만, 시행착오의 비용이 매우 클 수 있는 게 바로 토지 구입과 집 짓기다. 그러니 공부해야 한다.

그렇다면 집을 짓기 위한 땅에 대해서 정리하자. 앞에서도 얘기했듯이 땅값에 대한 건 제외하고 …

이게 내가 에버노트에 적어놓았던 체크리스트다. 대충 20 여곳이 체크되어 있고, 지금 집을 짓고 있는 집은 그중 한 곳이다.

2014/05/05 akpil