나의_집짓기_경험담_9편
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나의_집짓기_경험담_9편 [2014/06/18 16:13] – akpil | 나의_집짓기_경험담_9편 [2014/10/11 18:17] (현재) – akpil | ||
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- | ====== | + | ====== |
+ | 집을 짓는다는 건 꽤 큰 일이다. 비용도 많이 들어가고, | ||
- | 쭉 써왔는데, | + | ------------------- |
- | ----------- | + | ===== 건축 절차 ===== |
- | ===== 토지 구입시 점검할 사항 ===== | + | 보통 다음과 같은 절차로 진행된다고 한다. 물론, 딱 정해져 있는 건 아니다. 순서야 조금씩 달라질 수 있지만, 대동소이하다. |
- | [[나의_집짓기_경험담_2편|2편]]과 [[나의_집짓기_경험담_3편|3편]]에서 간단히 언급하고 넘어간 | + | - 준비 |
+ | - 계획 | ||
+ | - 구상 : 규모, 용도, 예산 등의 out line 잡기 | ||
+ | - 예산 : 예상되는 건축비, 비용의 조달방법, | ||
+ | - 수익성검토 : 개인 주택이라면 별로 필요는 없겠지만, 그래도 계산은 | ||
+ | - 토지구입 | ||
+ | - 서류 확인 : 지적도, 토지이용계획, 등기부등본, | ||
+ | - 현장 확인 : 직접 현장에 가서 눈으로 확인, 지도만 보고 덜컥 사지 말자. | ||
+ | - 허가관련 사항 확인 : 건축허가 가능 여부, 농지 전용 여부, 전기/상/하수도 등 인입 가능 여부, 각종 규제 관련 사항 | ||
+ | - 설계 | ||
+ | - 토지 | ||
+ | - 평면도 및 건물 배치도 등 작성 | ||
+ | - 내/ | ||
+ | - 건축 | ||
+ | - 설계 | ||
+ | - 배치도, 평면도, 상세 평면도, 입면도, 단면도, 전기도면, | ||
+ | - 시방서, 공정도, 자재내역서, | ||
+ | - 사전심의 및 허가 | ||
+ | - 개발제한구역, | ||
+ | - 군부대, 농지전용허가, 상수도 보전구역 등 | ||
+ | - 건축허가 또는 건축신고 | ||
+ | - 설계도면과 각종 법에 따른 서류 등을 시청, 구청에 신청 | ||
+ | - 건축허가 기한은 1년이며 정당한 사유 발생시 1회에 한하여 연장 | ||
+ | - 연면적 100 평방미터 (30평) 이하일 경우에는 신고만으로도 가능하지만 보통은 건축허가 필요 | ||
+ | - 건축 시작 | ||
+ | - 사전준비 : 기존에 건물이 있을 경우에는 건축물멸실신고 및 철거 (약 1 ~ 2주일 소요), 지적도에 따른 경계측량 실시 | ||
+ | - 착공준비 : 착공신고서, | ||
+ | - 공사시작 : 도면대로 건축 진행 (일반적으로 2 ~ 4개월 소요) | ||
+ | - 완료 | ||
+ | - 건축완료 | ||
+ | - 완료점검 : 공사가 제대로 되었는지 점검, 미비점 보완, | ||
+ | - 준공검사 : 준공검사 진행 | ||
+ | - 사용승인 : 서류 및 현장에서 별 문제 없으면 시청, 구청에서 사용승인 | ||
+ | - 세금납부 : 취/ | ||
+ | - 보존등기 : 법원에 보존등기 진행 | ||
+ | - 이사 : 잔금 치르고 이사 | ||
- | 지적도는 땅의 모양을 정확하게 그린 것인데, 지적공사에서 관리한다. 최근에 많이 디지틀화되고 있다. 하지만, 아직까지 일제시대때의 도면을 그대로 쓰는 경우도 많다. 그러니 부동산 또는 땅주인이 얘기하는 면적 및 위치가 맞는지 반드시 지적도를 확인해야 한다. 옆 토지와 겹치는 경우도 있고, 이게 면적이 수천평, 수만평이라면 돈 문제 말곤 별 상관없겠지만(물론 | + | 대략 이렇게 된다. 물론, 이건 공식적으로 |
- | 그리고, 토지이용계획을 열람해 보는 것이 필요하다. http:// | + | -------------------- |
- | 대충 이 2가지를 확인하면 그 땅이 문제가 있는지 여부를 확인할 수 있다. 물론, 구청 또는 | + | ===== 건축허가시 |
- | 또 하나 추가할 사항은 공동으로 주택을 짓는 경우 해당 토지에 대해서 소유권을 명확히 하는 것이 좋다는 것이다. 예를 들어 몇년전부터 인기있는 땅콩주택같은 경우는 대개 필지 | + | 건축허가에 |
- | 나로서는 땅콩주택에는 들어가서 살고 싶은 생각은 별로 없다. 근처에 | + | 집을 짓는 곳의 지자체에 따라 다르고, 건축물의 성격에 따라 |
- | 토지 구입과 관련된 건 여기까지 .. | + | - 건축주 |
+ | - 토지관련 서류 : 대개는 건축업체에서 준비하고 위임장 및 인감 정도만 준비하면 된다. | ||
+ | - 토지이용계획 확인원 | ||
+ | - 토지대장 | ||
+ | - 지적도 | ||
+ | - 위임장 및 인감, 인감증명서 | ||
+ | - 등기부등본 (토지 및 건물) | ||
+ | - 건축물 관리대장 표제부, 관리도 | ||
+ | - 건축업체 | ||
+ | - 설계 관련 서류 | ||
+ | - 건축허가신청서 | ||
+ | - 건축허가조사 및 검사조서 | ||
+ | - 도로점용 신청서 | ||
+ | - 건축허가용도면 : 배치도, 대지종횡단면도, | ||
+ | - 급수공사 신청서 | ||
+ | - 배수시설 설치 및 사용개시 신고서 | ||
+ | - 부설주차장 인근 설치 신고서 (땅이 넓어서 공사시 차량을 대충 주차해도 된다면 필요 없음.) | ||
+ | - 소방 관련 서류 | ||
+ | - 소방설치 계획표 : 전기, 기계 별도 | ||
+ | - 소방설치명세 | ||
+ | - 소방시설 설계업 등록증, 국가기술 자격증 사본 | ||
+ | - 소방 시방서, 소방 도면 | ||
+ | - 사업자 등록증 | ||
+ | - 정화조 관련 서류 | ||
+ | - 정화조 설치 신고서 | ||
+ | - 분뇨 처리시설 등의 설계, 시공업등록증 | ||
+ | - 정화조 설계 계산서 | ||
+ | - 정화조 설계 시방서 | ||
+ | - 정화조 설계 도면 | ||
+ | - 기타 행정부서용 서류 (중복되는 것도 모두 제출 필요) | ||
+ | - 토목과 : 기본도면, | ||
+ | - 치수과 : 기본도면, | ||
+ | - 하수과 : 기본도면, | ||
+ | - 전산정보과 또는 통신과 : 기본도면, 건축허가 신고서, 통신롼련 도면 및 관련 서류 (시방서, 사업자 등록증, 도면 등) | ||
+ | - 소방서 : 기본도면, | ||
+ | - 기타 : 해당 | ||
- | --------------- | + | 구청이든, |
- | ===== 어떤 형태의 집을 지을까 ? ===== | + | ------------------------ |
- | [[나의_집짓기_경험담_4편|디자인]] 편에서 간단하게 얘기했던 것인데, 바로 앞에서도 언급했던 땅콩주택 등에 관한 얘기, 그러니깐, | + | ===== 건축진행 ===== |
- | 아파트는 요새는 다양한 모습이 되지만, 기본적으로는 큰 차이가 없다. 물론, 평수가 커지면 다양하게 | + | 집을 짓는 과정이다. 이것은 앞에서도 일부 설명했고, 뒤에서도 다시 한번 설명할 예정이니 간단히 절차만 적으면, |
- | 하지만, 단독주택, 전원주택은 | + | - 접근 도로 건설 또는 진입로 연결 공사 |
+ | - 전기, 수도, 개스, 전화, 인터넷 라인 인입 공사 | ||
+ | - 기초 공사, 터 닦기, 수도라인 설치, | ||
+ | - 집 짓기 (공법에 따라 | ||
+ | - 지붕 씌우기 | ||
+ | - 방음, 방수, 방청 등 공사 | ||
+ | - 외벽 공사, 전기 공사 | ||
+ | - 정원, 마당, 울타리 공사 | ||
+ | - 필요시 추가 공사 | ||
- | 땅콩주택이 인기를 끌었던 것은 상대적으로 저렴한 비용으로 내 집을 가질 수 있다는 장점이 있기 때문이었다. 반면에, 그에 못지 않은 문제점들도 많은데, 위에서 간단히 언급한 토지와 건물에 대한 지분 문제가 있고, 건축업체에서는 부인하지만 실제로 살고 있는 사람들 얘기를 들어보면 소음 문제가 있고, 무엇보다도 좁은 공간에 2~4 채의 집을 집어 넣어서 짓기 때문에 바닥은 좁고 위쪽으로 공간을 배분하다보니 계단이 가파르거나 방이 너무 좁다든가 ... 하는 문제가 발생한다. 어떤 경우에는 2층 + 다락방 구조인데, | + | 정도가 |
- | 형태야 다양하지만, | + | ----------------------- |
- | 내 경우도 가장 고민했던 게 이 문제였고 지금 짓고 있는 집도 100% 만족은 아니지만 85% 정도는 만족하고 있다. | + | ===== 준공검사, |
- | 여기에 추가로 반드시 필요한 | + | 준공검사는 현재, 공식적인 용어로는 " |
- | ----------- | + | 집을 지었다고 바로 들어가서 살 수 있는 것은 아니다. 준공검사를 받아서 승인이 떨어져야 그 집에 들어갈 수 있는 법적 요건을 갖춘 것이고, 보존등기가 완료되어야 그 집이 법적으로 내 집이 되는 것이다. 그것을 간단히 알아보자. |
- | 더 추가될 예정 | + | 일단 절차는, |
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- | 2014/06/18 akpil | + | 이며 대개는 건축업체와 협력관계에 있는 법무사가 해준다. 하지만, 어떤 서류가 필요하고, |
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+ | ==== 사용승인 ==== | ||
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+ | 소요되는 기간은 보통 3 ~ 4일 정도고 특별한 일이 없다면 일주일을 넘지 않으며 저 앞에서 얘기했던 각종 규제에 얽히고 섥힌 지역이라면 이주일쯤 걸릴 수도 있다. 물론, 이것은 규정대로 제대로 진행되고, | ||
+ | |||
+ | 서류가 꽤 많이 필요하다. http:// | ||
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+ | 법적으로는 건축사, 감리자, 시공자가 나뉘어져 있기 때문에 각기 따로 다 준비해야 하지만, 일반적으로는 셋이 같은 건축업체에 속해 있는 경우가 많다. 일단 필요한 서류는 각 해당 구청/ | ||
+ | |||
+ | ^ 담당 | ||
+ | | 건축사 | ||
+ | | 감리자 | ||
+ | | 시공자 | ||
+ | | ::: | ||
+ | | ::: | 오수, 분뇨 및 축산폐수처리에 관한 법률 제12조 규정에 의한 오수정화시설 또는 단독정화조의 준공 검사 신청, 지적법 제3조의 규정에 의한 지적공부 변동사항의 등록신청, | ||
+ | | ::: | 그 외 건축허가서 뒷장에 있는 허가조건과 준공 시 제출서류 등 포함 | ||
+ | |||
+ | 아마도 이 중에서 1/3 정도가 필요할 것이지만, | ||
+ | |||
+ | 규정을 지켜서 건축을 진행했다면 신청한지 2, 3 일 정도면 사용승인공문을 받아가라고 연락이 온다. (또는 전화해서 알아보면 된다.) 그러면 구청 건축물등록 대장에 등록하고, | ||
+ | |||
+ | ^ 세목 | ||
+ | | 등록세 | ||
+ | | 취득세 | ||
+ | | 교육세 | ||
+ | | 농특세 | ||
+ | | 법무사 비용 | 대법원 규정에 따름. | ||
+ | |||
+ | 법적으로는 일반적인 주택의 경우 취/ | ||
+ | |||
+ | 이렇게 세금까지 내고 나면 그 집에 들어가서 살아도 아무런 문제가 없다. 이제 남은 건 딱 2가지다. 보존등기, | ||
+ | |||
+ | 보통 집을 지을 때 이부분을 빼먹고 비용을 잡아놨다가 나중에 부랴부랴 돈 마련하느라 바쁘게 될 수 있으니 미리 미리 챙겨두자. | ||
+ | |||
+ | ---------------------- | ||
+ | |||
+ | ==== 보존등기 ==== | ||
+ | |||
+ | 준공검사가 끝나면 법원 등기과에서 건물에 대해서 등기신청을 해서 등기가 완료되면 비로서 그 집은 법적으로 완전히 내 것이 된다. | ||
+ | 준공검사에 비해서 그다지 많은 서류가 필요하지는 않다. | ||
+ | |||
+ | - 건축물대장 1 부 : 준공검사 끝나면 대략 일주일 이내에 나옴. | ||
+ | - 건축도면 (대개 건축물대장과 같이 있음.) | ||
+ | - 소유주 주민등록등본 1 통 또는 주민등록초본 1통 (이력사항 포함 - 요새는 가족관계증명서로 이름이 바뀌었던가..) 및 도장 | ||
+ | - 취/ | ||
+ | |||
+ | 끝. | ||
+ | |||
+ | 대략 2주일 정도 걸리며 해당 법원 등기과의 업무가 많다면 더 걸릴 수도 있다. | ||
+ | |||
+ | 별 문제가 없다면 여기까지 건축업체에서 끝내놓으면 해당서류를 바탕으로 잔금을 치르고 이사를 한다. 하지만, 가끔 문제가 생기는 경우도 있다. 예를 들자면 건폐율, 용적률을 어겨서 준공허가가 안나온다거나 하는 경우가 드물게 있다. 그럴 땐 ... 민사소송이 주로 걸리게 되지만, 그 기간 동안 이사를 못하게 되므로써 피해가 많이 발생하므로 사전에 주의하여야 한다. - 이런 경우는 극히 드물다. 대개는 일단 준공검사를 받아놓은 다음에 불법 증축하는 경우가 많기 때문이다. 그럴 경우 해당 관청에서 1년에 몇번 강제이행금을 매기지만 그거 내면서 버티는 경우가 대부분이다. | ||
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+ | 2014/06/23 akpil | ||
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+ | 2014/10/11 1차 수정 |
나의_집짓기_경험담_9편.1403075580.txt.gz · 마지막으로 수정됨: 2014/06/18 16:13 저자 akpil