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--- 나의_집짓기_경험담_8편 [2014/10/10 08:53] – akpil
+++ 나의_집짓기_경험담_8편 [2016/08/17 14:39] (현재) – akpil
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 정답은 없다. 친척 아저씨가 작은 건축업체를 하셔서 어쩔 수 없이 거기에 맡겨야 할 수도 있고, 가장 친한 친구가 근처 구청앞에서 건축사무소를 해서 그 친구를 통해서 진행할 수도 있고, 그냥 길가다가 마음에 드는 전원주택 단지가 있어서 부동산을 통해서 또는 그 전원주택 단지에 걸려있는 플래카드에 적혀 있는 전화번호로 전화를 걸어서 계약할 수도 있다.
-어떤 경우든간에, 업체를 선정하고 가격, 조건 등을 협상하고 합의하여 계약서 작성하고 도장 찍고 돈 주고 받고 ... 최종적으로는 등기 서류에 내 이름이 올라가야 끝난다. 이런 절차는 뒤에서 자세히 다루도록 하고... 여기서 가장 중요한 것은 결국 어떤 업체와 일을 함께 하느냐이다. 가장 좋은 경우라면 내 요구사항도 잘 들어주면서 가격도 싸고, 친절한 곳이겠지만, 그런 업체를 만날 확률은 로또 2등에 당첨되는 정도의 확률이다. 요구사항을 잘 들어주면 가격은 올라가게 마련이고, 친절한데, 말은 무지하게 안 듣고, 거의 다 지어놓고 거의 끝나가는데, 돈 없다고 배째고 추가비용 더 내라고 하고 ... 다 지어놓고 나서 1년쯤 살다보니 온갖 곳이 갈라지고 비가 새는데, 업체는 부도나서 없어지고 ... 등등 .. 수많은 안 좋은 경우 구글에서 검색하면 다 나온다. 주변에서 전원주택을 짓는다고 할 때 말리는 이유의 상당부분은 바로 이런 이유에서였다. 그렇다면 적어도 속지는 말아야지... 집 짓다가 부도나거나 배째고 누워버릴 업체는 배제해야 한다. 대략 이런 곳을 피하는 방법은 ...
+어떤 경우든간에, 업체를 선정하고 가격, 조건 등을 협상하고 합의하여 계약서 작성하고 도장 찍고 돈 주고 받고 ... 최종적으로는 등기 서류에 내 이름이 올라가야 끝난다. 이런 절차는 뒤에서 자세히 다루도록 하고... 여기서 가장 중요한 것은 결국 어떤 업체와 일을 함께 하느냐이다. 가장 좋은 경우라면 내 요구사항도 잘 들어주면서 가격도 싸고, 친절한 곳이겠지만, 그런 업체를 만날 확률은 로또 2등에 당첨되는 정도의 확률이다. 요구사항을 잘 들어주면 가격은 올라가게 마련이고, 친절한데, 말은 무지하게 안 듣고, 거의 다 지어놓고 거의 끝나가는데, 돈 없다고 배째고 추가비용 더 내라고 하고 ... 다 지어놓고 나서 1년쯤 살다보니 온갖 곳이 갈라지고 비가 새는데, 업체는 부도나서 없어지고 ... 등등 .. 수많은 안 좋은 경우 구글에서 검색하면 다 나온다. 주변에서 전원주택을 짓는다고 할 때 말리는 이유의 상당부분은 바로 이런 이유에서였다.
+어떤 건축업체를 선정해서 계약할지의 기준은 여러가지가 있을 수 있다. 집을 잘 지어줄 곳인지, 내 요구사항을 잘 들어줄 곳인지, 아버지 친구분이라서 거기서 할 건지, 친구가 건축회사를 해서 거기서 할 건지 등등 ... 하지만, 그 모든 것을 우선하는 게 있다. 바로 회사의 안정성이다. 얼마나 튼튼한 회사인지, 다르게 표현하면 적어도 내가 집짓고 하자보수기간동안에는 망하지 않을 회사를 골라야 한다. 그런데, 이게 쉬운 게 절대로 아니다.
+요 몇년동안 부동산 시장이 하향세다보니 건설업계가 상황이 좋지 않다. 아마도 계속 이런 하향세는 지속될 것 같다. 이 말을 좀 다르게 쓰면 하루에도 건설업체 수십 곳이 부도가 난다는 얘기다. 이게 남의 얘기가 아니다. 내 집을 짓고 있던 업체가 부도가 나거나, 나는 업체에 비용을 지급했는데, 이 업체가 그 하도급 또는 협력업체에 돈을 지급 안해서 공사가 중단될 수도 있다. 앞에서도 얘기했듯이 건축은 업체 한 곳에서 못한다. 토목공사 하는 업체, 전기, 하수도, 수도, 목공 등등의 업체가 서로 협업해서 짓는 거다. 각 업체별로 모여서 짓는 건데, 그 중에서 나자빠지는 회사(공식적인 용어로는 부도났다고 한다.)가 나오면 공사기간은 지연되고, 그것을 벌충하려면 부실 공사가 될 수 있다. 심지어는 토지대금이나 공사대금을 나는 건축업체에 지급했는데, 그 업체에서 지급을 못하고 부도가 나서 "유치권 행사중입니다." 라는 현수막이 걸리고 피같은, 10년 넘게 모은 돈을 냈는데, 여전히 남의 땅이고, 집은 중단되는 사태가 벌어질 수도 있다. 이런 건 있어서는 안될 일이지만 간혹 보인다.
+대형 건설사들은 전원주택 몇채 짓는 것에는 별로 관심도 없다. 적어도 수십 가구쯤 있는 전원주택단지를 조성하는 것에는 관심이 있을지는 모르겠다. 하지만, 이런 곳은 상당히 비싸다.
+보통 인터넷으로 찾아보거나 건축사 또는 건축협회 홈페이지에 들어가면 경영자의 마인드, 그러니깐 성실하냐, 인격적이냐.. 이런 걸 알아보고 판단하라는데, 내가 독심술이 있는 것도 아니고, 관상이라는 게 맞는 것도 아니고, 몇년간 거래한 것도 아닌데, 그런 걸 어떻게 알아볼 수 있다는 건지 잘 모르겠다. 그래도 어떻게든 어떤 업체를 선정할 근거가 있어야 하지 않을까 ? 어떤 절대적인 기준은 없지만, 내가 검토했던 건 이런 내용들이다.
+  - 회사가 얼마나 됐는가
+     * 가급적 설립된지 3 년 이내의 회사는 피한다.
+     * 웬만하면 10년 이상 유지되어 온 회사를 고른다.
+     * 홈페이지 또는 회사에 포트폴리오가 있는 곳을 방문하여 직접 확인한다.
+  - 재무상황은 어떤가 ?
+     * 그 회사의 재무제표, 신용등급 등을 확인하자. 증시에 상장된 회사라면 http://dart.fss.or.kr 를 참조하자.
+     * 그 외에 http://www.nicerating.com/ http://www.kisrating.com/ http://www.kedkorea.com/si/SICCS02R0.do 등을 참조하자. 저기서 검색되는 회사라면 몇천원 정도면 신용관련 보고서를 볼 수 있다. 3,4 억원짜리 일을 맡겨야 할 곳인데, 몇만원 아끼지 말자.
+     * 저곳에서 검색이 안된다면 일단 회사에 요구를 하자. 회사에서 뭘 그런 걸 따지느냐 .. 우리를 못 믿는 거냐 라고 한다면 미련없이 돌아서 나와라. 대개 몇번 튕기다가 준다.
+     * 수단과 방법을 가리지 말고 그 업체의 재무상태를 확인하라. 사돈의 팔촌이라도 뒤져서 명동 사채업자가 있다면 최적이다. 그렇다고 불법으로 하라는 얘기는 아니다. 재무제표를 구할 수 있다면 어떻게든 구해서 읽어보라. 물론, 읽는 방법은 공부를 해야 한다.
+     * 회사 대표, 임원, 부장 직함 달고 있는 사람의 차를 한번 보자. 작은 업체라고 하더라도 사업을 하기 때문에 소나타 이상급의 차를 몰고 다닌다. 그리고 대개는 조금 무리해서라도 외제 고급차를 몰고 다니는 대표들이 있다. 여기까지는 충분히 이해가 되는데, 직원이 10명 정도 되는 회사인데, 기사가 따로 있다거나... (물론, 회사 대표가 운전을 못하는 사람이라서 친척 중에 한명을 기사로 쓸 수도 있다. 개그맨 전유성도 고모부를 기사로 썼다지 않은가.. (근데, 고모부가 무면허였다지.. 아마.. 전유성씨 책에도 나오는 내용이다.)) 회사 규모에 비해서 너무 고급 차라든가... (써놓고 보니 애매하긴 하다...) ...
+  - 시공 능력은 어떤가 ?
+     * 그 업체가 지은 곳을 직접 찾아가서 확인하자. 다만, 어떤 경우에는 단순 하청(예 : 방수공사, 지붕공사 한가지 정도만 ..)으로 들어가서 작업하고는 자기네가 했다고 주장하는 경우도 있으니 확인해보자. 그 곳 사람들의 평을 확인하자. 문짝 안 달아주고 천만원 더 요구하더라.. 뭐 이런 정보라도 ... 적어도 4,5 곳 이상은 방문해보자. 기술력과 신용도를 평가할 수 있다.
+     * 건축 전시회 등에 출품했었는지 확인하자. 코엑스나 킨텍스, 세텍 등에 건축박람회 등을 검색해서 해당업체가 참석했었는지를 확인할 수 있다. 참석했다면 어떤 분야에서 참석했는지도 확인하자.
+  - 현재 상태는 어떤가 ?
+     * 지금 짓고 있다는 현장을 몇곳 방문해서 원활히 돌아가는지 점검하자. 직원수 20명쯤 되는 소규모 건축업체가 그래도 원활하게 돌아가려면 현장이 3곳은 있어야 한다. (전원주택단지에서 건물 3개를 짓고 있어야 한다는 게 아니라, 주택단지 3개 또는 상가건물 1곳, 토목공사 1곳, 주택단지 1곳 .. 이렇게 .. 3곳..) 물론, 겨울 등의 계절적 요인으로 1,2 곳만 있을 수는 있다. 그럴 땐 어떤 곳에 지었었는지 등을 반드시 확인하자.
+     * 해당 업체 홈페이지를 확인하자. 만약에 지금 짓고 있는 곳이 단발성 프로젝트로 홈페이지가 따로 있다면 한번쯤은 의심해보자. 다만, 업체 홈페이지와 링크되어서 서로 연결된다면 신용도는 올라간다.
+     * 건축업체 사무실을 직접 방문해보자. 매우 깨끗한 사무실에 벽면도 깨끗하고 포트폴리오 사진은 매우 대형 건물이거나 단순 개념도 또는 조감도만 보여준다거나 .. 하면 의심하자.
+     * 적어도 2,3 번은 불시에 그 업체 사무실을 방문하여 대응하는 것을 확인하라.
+     * 그 업체와 이번에 집 지을 때 연계하여 같이 진행할 법무사 사무실과 건축사 사무실도 방문해보자. 건축사 사무실은 보통 집 지을 해당 구청 근처에 있을 것이고, 법무사는 건축업체 사무실과 그다지 멀지 않은 곳에 있을 것이다. 만약에 법무사 사무실과 거리가 좀 멀다 싶으면 툭 한번 물어보라... 그러면 최근에 이전을 해서 그렇다든가, 좀 멀지만 동창이라서 같이 한다든가 하는 이유가 있을 텐데, 그 타당성은 직접 판단하자. 계약서나 등기 서류 등은 법무사가 처리하는데, 건축업체와는 매우 긴밀한 관계이게 마련이다. 건축사도 마찬가지다. (건축사와 건축업체의 차이점은 다음에 자세하게...)
-  * 그 업체가 지은 곳을 직접 찾아가서 확인하자. 다만, 어떤 경우에는 단순 하청(예 : 방수공사, 지붕공사 한가지 정도만 ..)으로 들어가서 작업하고는 자기네가 했다고 주장하는 경우도 있으니 확인해보자. 그 곳 사람들의 평을 확인하자. 문짝 안 달아주고 천만원 더 요구하더라.. 뭐 이런 정보라도 ... 적어도 4,5 곳 이상은 방문해보자.
-  * 해당 업체 홈페이지를 확인하자. 만약에 지금 짓고 있는 곳이 단발성 프로젝트로 홈페이지가 따로 있다면 한번쯤은 의심해보자. 다만, 업체 홈페이지와 링크되어서 서로 연결된다면 신용도는 올라간다.
-  * 건축업체 사무실을 직접 방문해보자. 매우 깨끗한 사무실에 벽면도 깨끗하고 포트폴리오 사진은 매우 대형 건물이거나 단순 개념도 또는 조감도만 보여준다거나 .. 하면 의심하자.
-  * 적어도 2,3 번은 불시에 그 업체 사무실을 방문하여 대응하는 것을 확인하라.
-  * 사장 차가 너무 고급차이거나 (대개 사업하는 사람들이라 어느 정도는 고급차종을 몰게 마련이다.) 사무실 집기류가 업체 규모에 비해서 지나치게 고가 또는 너무 싼 것이라면 한번쯤은 더 의심하자.
-  * 그 업체와 이번에 집 지을 때 연계하여 같이 진행할 법무사 사무실과 건축사 사무실도 방문해보자. 건축사 사무실은 보통 집 지을 해당 구청 근처에 있을 것이고, 법무사는 건축업체 사무실과 그다지 멀지 않은 곳에 있을 것이다. 만약에 법무사 사무실과 거리가 좀 멀다 싶으면 툭 한번 물어보라... 그러면 최근에 이전을 해서 그렇다든가, 좀 멀지만 동창이라서 같이 한다든가 하는 이유가 있을 텐데, 그 타당성은 직접 판단하자. 계약서나 등기 서류 등은 법무사가 처리하는데, 건축업체와는 매우 긴밀한 관계이게 마련이다. 건축사도 마찬가지다. (건축사와 건축업체의 차이점은 다음에 자세하게...)
-  * 수단과 방법을 가리지 말고 그 업체의 재무상태를 확인하라. 사돈의 팔촌이라도 뒤져서 명동 사채업자가 있다면 최적이다. 재무제표를 구할 수 있다면 어떻게든 구해서 읽어보라. 물론, 읽는 방법은 공부를 해야 한다.
 이것말고도 검색을 해보면 많이 나오니깐 한번쯤 찾아보자. 100 만원도 안되는 PC 한대 사면서 인텔이니 AMD 니, 램은 킹스톤이냐 마이크론이냐, SSD 는 인텔이냐 도시바냐... 다나와 최저가로 이게 얼만데, 저 업체에선 어떻고 저긴 또 어떻고 .. 이런 것을 따지면서 그보다 몇십배는 비싼 집을 사면서 문제가 없으려면 정말로 적지 않은 노력을 들여야 한다.