차이

문서의 선택한 두 판 사이의 차이를 보여줍니다.

--- 나의_집짓기_경험담_4편 [2014/05/06 21:53] – 새로 만듦 akpil
+++ 나의_집짓기_경험담_4편 [2014/10/10 11:58] (현재) – akpil
@@ 줄 1: / 줄 1: @@
-====== 나의 집짓기 경험담 4편 ======
+====== 예산, 비용 ======
+결국 돈이 문제다. 이걸 얼마만큼 잡아야 할까 ? 그리고 그 비용 조달은 어떻게 해야 할까 ?
-[[나의_집짓기_경험담_3편|3편]]까지가 준비단계였다면, 이번부터는 그렇게 준비된 것을 실현하는 단계로 들어간다.
+우리 아버지는 이거니가 아니니 어디서 돈이 뚝하고 떨어질리는 없다.
-아파트는 흔히 '평면' 또는 '평형' 이라는 식으로 도면이 많이 나와 있다. 구글이든 네이버든 다음이든 ... 검색엔진에 들어가서 '아파트 평면' 이라고 검색해 보면 매우 많은 결과를 볼 수 있고, 그것을 참조하면 좋다.
+예산을 잡을 때 피해야 할 것은 '평당 얼마'라는 개념이다. 이건 다 짓고 나서 총 비용을 면적으로 나누어서 계산하는 것이다. 아파트라면야 딱 어떤 규격품이 있으니 계산이 되지만, 일반 주택은 큰틀은 잡혀 있지만, 평당 얼마면 어떻고... 거기에 50만원 추가 하면 어떻고 .. 이런 건 좀 애매하다. 하지만 대충 하한선은 있다. 평당 300 만원 이하라면 현재 시세대로라면 상당히 부실공사일 가능성이 있다. 적어도 평당 350 만원은 되어야 한다. 예를 들어서 벽채에 내장재를 두껍게 해서 평당 500 만원으로 지은 집과 대충 유리섬유로 채워서 평당 320 만원으로 지은 집은 겉으로 봐서는 거의 차이가 안난다. 물론, 이런 점을 노리고 바가지를 씌우는 경우도 많으니 반드시 점검해 보아야 할 사항이기도 하다.
-이걸 미리 어느정도 구체화 시켜놓는 것이 중요하다. 왜냐하면 건축사든, 건축업자든, 허가방(법적 요건에 맞게 도면을 제작해서 행정관청에서 건축허가 받는 걸 전문으로 하는 건축업자를 이렇게 부른다.)이든 자기가 직영으로 직접 짓든 ... 미리 구체화 되어 있지 않다면 나중에 후회한다. 내돈 들여서 내가 집을 짓는데, 짓고 나니 내가 원하는 게 아니라니 .. 너무 억울하지 않은가 ? 물론, 무엇이든지 하고 나면 무언가 빠졌다... 싶은 것들이 나오게 마련이지만, 그런 것을 최소화시키기 위해서라도 미리 디자인을 해놓는 것이 좋다. 여기서 디자인은 꾸민다는 게 아니라 말 그대로 '설계'를 뜻한다.
+대충 용인지역에서 얼만큼 돈이 들어갈지 거칠게 잡아보자. 입지조건, 면적, 건축형태, 업체 등에 따라 매우 다르다. 예를 들어서 비싼 동네에서 싸게 집이 나왔다면 그건 대충 지었거나, 건축업체가 정말로 자금난이 심해서 빨리 돈을 돌리려고 어쩔 수 없이 싸게 팔거나 (이런 경우라면 땡 잡은 거다. 부도만 안난다면 ... 부도 나면 꽝이다.), 하여간에 .. 뭔가 이상한 거다.
-설계라고 해서 너무 겁먹지는 말자. 건축물 무게가 어떠니깐 여기는 어떤 골조를 쓰고, 여기는 어떤 조인트를 쓰고 .. 어떻게 하중을 분산하고 ... 이런 건 건축사나 건축업자들이 알아서 해준다. 그렇게 하라고 설계비를 주는 거다. 설계비는 건축업자마다 다르고, 유명한 건축가냐 아니냐에 따라서도 천차만별이다. 그러니 미리 미리 돌아다니면서 발품 팔고 직접 만나서 얘기해라. 구글링이나 네이버로는 그냥 그 업체나 건축가에 대한 정보나 수집하는 정도이지 정작 만나보면 완전히 다른 경우도 많다. 건축가가 있는 건축사무소에 가서 대충 이렇고 저렇고 .. 얘기하면 '아 봉이다.' 하면서 매우 친절하게 대할 것이고 그것은 상대적으로 비싼 돈을 치르게 될 가능성이 매우 높다. 그러니 미리 스스로 납득할 수 있을 정도로 설계하고 만족할 때까지 뜯어 고쳐야 한다. 참고로, 여기저기 다녀본 바로는, 허가방은 300 ~ 600 만원 정도, 일반적인 건축사무소에서는 1,500 ~ 3,000 만원 정도, 유명 건축가가 있는 건축사무소에서는 3,000 만원 이상, 그리고 무슨 상을 받았다, 언론에 나왔다 .. 이런 유명 건축가가 있는 건축사무소에서는 5,000 만원 이상을 불렀다. 그럼 누구한테 어떻게 맡길 것인가.. 어디가 좋으냐 뭐 이런 건 나중에 다시 얘기하기로 하자.
+년 중반을 기준으로 용인시 처인구의 대략적인 전원주택은 토지 70 ~ 100 평이고, 건축면적은 바닥면적 기준으로 14 ~ 20평, 대개는 2 ~ 3 층으로(등기부에 2층으로 올리고 실제로는 대개 3층을 다락방으로 하여 실제 내부 면적은 1개층만큼 더 넓은 경우가 많다. 하지만, 이건 집집마다 다르다.) 구성되고, 실제 면적은 대략 25 ~ 40평 정도다 대략 2.5 ~ 4.5 억원 사이에 형성되어 있다. 여기에 패시브하우스로 지으면 1 ~ 2억원 정도가 추가된다. 물론, 토지는 더 큰 경우도 많고, 그에 따라서 건축면적도 커서 8 ~ 10억원이 넘는 집들도 많다. 하지만, 그런 집은 제외하자.
-그럼 어떻게 설계를 하지 ?
+한 3년 정도 여기저기 돌아다니며 확인한 평균치는 대략 토지 80평 정도, 건평 30평 정도이고, 업자는 4억원대 중반을 부르고 협상하고 가격 깎아서 대략 3억원대 중반에서 4억원대 초반에서 가격은 결정된다. 구조는 경량목 구조이고, 간혹 벽돌로도 짓는다. 시멘트로는 기초 공사 정도 + 주차장 정도만 하는 경우가 대부분이다. 만약 거실에 대리석 바닥/벽면을 설치하고 집 외관도 그렇게 처리한다면 몇천만원이 추가로 들어간다.
-일단 여기저기 돌아다니면서 본 땅의 모양, 건물의 모양을 떠올리면서 종이에다가 대충 그려보자. 요새는 구글맵이나 다음, 네이버지도도 괜찮다. 거기서 지도 검색해서 해당하는 주소를 찾아서 인쇄해서 그 위에 어떤 형태로 건물을 배치하면 좋을지 그리는 것부터 시작하면 좋다. 그리고 좌절하게 된다. 생각보다 좁다.. 라는 사실에 ...
+대부분의 경우 건축업체 또는 부동산에서 요구하는 결제 조건은 계약금 10 ~ 20%, 중도금 10 ~ 20%, 나머지 잔금 으로 구성된다. 계약에 따라 다르지만, 계약금 + 토지구입비 50%, 중도금 20%, 잔금 30% .. 이런 식으로도 많이 진행된다.
-그럼 목록을 만들자, 무엇이 있어야 하는지... 내가 집을 짓고 뭘 할 것인지부터 정하라. 물론, 돈이 많아서 큰 집을 지을 수 있다면 이것저것 다 넣을 수도 있다. 하지만, 현실은 그렇지 못하다. 내 경우도 처음에 토지를 알아보고 나서 거기에다가 거의 꽉 채워서 집을 그려봤고, 나중에 건폐율과 용적률을 알게 되면서 내가 원하는 지역의 대부분은 20% 건폐율이라는 것을 알고는 며칠 멘붕에 빠졌었다. 아니 그럼 100 평짜리 땅을 사서 꼴랑 바닥면적 20평짜리 집밖에는 못 짓는다는 거야 ? .. 뭐가 이따위야 .. 라면서 .. 한동안 좌절하다가 하나둘씩 빼기로 했고, 결국 14평에 맞춰서 이것저것 집어 넣었다. 아마도 일반 시민이라면 최대로 동원할 수 있든 돈을 다 동원해도 200 평짜리 땅에 바닥면적 40 평짜리 집을 짓는 게 최대치라고 본다. 지역마다 다르겠지만, 이 정도면 경기도 용인인근에서 대충 8억원 정도가 필요하다. 그동안 벌어둔 돈도 있고, 운 좋게 부모님도 도와주시고, 신용도도 나름대로 좋아서 은행에서 몇억원 정도는 끌어올 수 있고, 연봉도 괜찮아서 은행대출은 충분히 커버할 수 있고.. 그렇다면 저 돈을 들여도 무방하다. 자기돈 자기가 쓰겠다는데....
+실제로 들어가는 비용은 건축비 + 취득세(등의 각종 세금) + 추가 건축비 + 예비비 가 된다. 취득세는 건축비의 몇 % 라는 식으로 법에 정해져 있기 때문에 계산하기 쉽고, 추가 건축비는 집을 짓다보면 무언가 내가 더 짓고 싶은 것이 발생할 수 있다. 예를 들자면 1층 거실창 앞에 데크가 폭 1미터로 되어 있었는데, 2미터로 늘리고 싶다든가, 주차장에 지붕을 씌우고 싶다든가, 뒷마당에 창고를 짓겠다든가... 하면 추가로 건축이 진행될 것이고, 거기에 따라서 비용도 늘어난다. 그리고, 일하시는 분들께 음료수라도 사다 드리고, 가끔 고기라도 궈먹게 돈 드리고, 나중에 이사할 때도 돈이 들어갈 것이고, 그런 것들을 예비비로 묶어서 표현하였다.
-그런데, 현실은 그렇지 못하다. 아마도 기존에 살던 집 팔고 (또는 전세 빼고), 모은 돈 다 털고, 대출 끌어오면 3억원 정도, 거기서 좀 더 무리하면 4억원 정도가 한계이지 않을까 싶다. 3 ~ 4억원 내에서 토지 구입하고, 설계하고, 기초 공사하고, 수도/전기/가스 등 인입하고, 집 짓고, 각종 세금 내고... 그것도 그 돈이 한꺼번에 생기는 것도 아니고, 집이 팔리는 타이밍과 내가 지불해야 하는 시점도 맞추어야 하고, 저 집만 나가면 공사비는 낼 수 있는데, 들어온다던 사람이 갑자기 안 들어오갰다고 해서 돈이 없어서 티격태격 하다가 결국 공사하다 말고 '유치권 행사중입니다.' 라는 플래카드가 집에 걸리고 .. 이런 것을 경험하게 될 수도 있다. (남의 일이 아니다. 나도 마찬가지다. 지금 살고 있는 이 집을 내놨는데, 이 집이 다음달 말까지 안 팔리면 나 역시 저런 상황에 놓이게 된다.)
+이사비용은 포장이사를 기준으로 100 ~ 200 만원 정도가 된다. 거기에 음료수 좀 사드리고 하면 된다. 포장이사할 때 체크해 보아야 할 점은 파손시 어떻게 처리되는지에 대한 내용(주로 보험처리 또는 수리)과 식사비용에 대한 내용이 있어야 한다. 보통 짐을 나를 남자 3,4 명, 청소 및 주방, 옷 정리를 할 여자 1,2 명이 와서 작업하며, 악덕업체의 경우 밥값으로 10만원 넘게 청구하기도 하니 반드시 체크하고, 적어도 3,4 곳의 견적을 받아보고 진행해야 한다.
-그러니 자기 자신이 끌어올 수 있는 자금도 생각해야 한다. 나 역시 시나리오 1,2,3 해서 엑셀과 에버노트에 정리해 둔 게 있지만, 만약 저런 상황이 되면 그땐 은행에 뛰어 가야 한다. '대출해 주세요.'
+아파트에 들어가도 인테리어 공사를 다시 하고 벽지도 다시 붙인다. (물론 취향에 따라서 안 그러는 사람들도 많다.) 마찬가지로, 집을 짓고 나서 보면 무언가 추가할 게 몇가지씩은 보이게 마련이다. 시간이 있고, 손재주가 있고, 자재를 구하는 방법을 안다면 자기 스스로도 하겠지만, 이 역시 돈과 시간이 들어가게 마련이다. 대개 집을 짓고 나면 작은 창고 또는 주차장 지붕, 데크 확장, 데크 확장 했으니 그 위에 렉산 또는 목재 지붕 씌우기, 정원에 잔디, 나무 더 심기 등등의 일이 있게 마련이다. 그런 것이 추가 건축비이고, 건축업체에 따라서는 거의 다 지어놓고 돈 떨어졌다며 돈 줄 때까지 공사를 세워버리는 수도 있다. 이럴 때 돈이 들어갈 수도 있다.
-이런 것을 항상 염두에 두고 집을 지어야 한다. 다시 설계로 돌아가자.
+건축비 산정할 때 많이 빼먹는 게 인입비와 진입로 건설비용이다. 근처에 전기/수도 등이 들어와 있다면 인입비가 얼마 안들어가거나 없는 경우도 있고, 도로와 집까지의 연결도로인 진입로가 이미 다 되어 있다면 역시 없을 수도 있지만, 만약 그렇지 않다면 그런 것도 건축비에 추가로 들어가야 한다. 이런 것을 빼먹고 집을 지으면 집은 지어졌는데, 수도/전기/하수도 등이 없어서 하늘만 쳐다보고 있을 수도 있다. (그리고 저런 게 제대로 없으면 사용승인도 안 떨어지는 경우가 있다.)
-대략 어떤 형태, 어느 정도의 면적을 가지는 집이 될지 생각하고, 그것을 가지고 구체적으로 목록을 만들어보자. 매우 구체적이어야 한다. 예를 들어서 1층에는 현관, 거실, 주방, 다용도실, 화장실(샤워 가능) 이 있고, 2층에는 안방, 작은방, 화장실(목욕 가능), 3층은 다락형태이고 작은 방 하나, 서재 (또는 공부방) .. 이 내가 최종적으로 결정한 목록이었다.
+이런 것을 다 계산하여 대략 4억원이라고 산정하면 별로 틀리진 않는다. 서울이나 수도권에서 살고 있다면 지금 살고 있는 집을 팔든지, 전세를 빼면 대략 1억원 ~ 2억원 정도는 나올 테고, 30대 후반에서 40대 중반이라고 보면 그동안 모아온 돈이 어떻게든 1억원 정도는 될 수 있다. 그러면 나머지 1 ~ 1.5억원 정도가 문제다. 대출을 받든지, 부모님께 손을 벌리든지 ... 그것은 자신이 직접 해야 한다. 당장 지을 게 아니라면 앞으로 4년간 연간 3천만원씩 저축하겠다는 각오로 허리띠 졸라매고 돈을 모을 수도 있다. 그동안 돈만 모으는 게 아니라 여기저기 다니면서 안목을 높이고 지식을 축적해야 한다. 적어도 부동산업자, 건축업자한테 속지는 말아야지...
-막연히 집을 지어야겠다고 생각했을 때에는 ...
+------------------
-층에는 현관, 거실, 홈씨어터실, 주방, 다용도실, 수영장(10 x 10 미터 정도), 창고(겸 작업실) ... 2층에는 안방, 작은방 1,2, 화장실(목욕 가능), 3층에는 방 2개, 화장실(큰 욕조 놓고 밖을 볼 수 있는 구조) ...
-이게 가능할까 ? 나는 이거니가 아니다.
+/05/06 akpil
-결국 하나씩 지우고, 또 현실에 맞게 크기도 줄이고, 최적화 시켜서 버전 20 쯤 돼서야 지금 짓고 있는 집의 형태가 됐다. 처음에는 도화지나 A3, A4 지에 하나둘씩 끄적거리면서 그렸고, 버전 10쯤 되면서부터는 구글 스케치업에다가 끄적거렸고, 버전 15 쯤부터 건축업체와 접촉해서 현실화시켰고, 버전 20에는 구글 스케치업이 오토캐드 도면으로 바뀌었다.
+/10/10 1차 수정 akpil
-막연하게만 집을 짓겠다고 생각지 말고 직접 어떤 집이 되면 좋겠다고 가족들과 대화하고 그것을 그림으로 그리고 그게 가능한 건지, 가능하다면 돈은 얼마나 들어가게 될지 계속 고민하고 알아보아야 한다.
-그림 실력이 형편없어도 좋고, 캐드 등의 소프트웨어를 못 다뤄도 상관없다. 남과 애기할 때 명확하게만 설명할 수 있을 정도면 된다. (이게 사실 가장 어렵다.) 예를 들어서 설계가 다 됐는데, 계단을 빼먹어서 2층으로 올라갈 방법이 없다든가... 배치가 이상해서 워터존 (화장실, 수도 등의 물과 관련된 배관이 지나가는 곳을 워터존이라고 부르는데, 이건 층이 다르더라도 가급적 한 곳으로 집중해서 설치해야 좋다.) 이 멀어서 공사비가 많이 들어가게 된다든가.. 2층 작은 방에 창문이 없다든가.. 등등 ... 의 문제는 없어야 한다.
-어느 정도 구체화됐다면 건축사든 건축업자든 허가방이든 ... 만나서 얘기해보라. 그냥 가서 얘기한다고 돈 받지는 않는다. 미리 전화해서 일정 잡고 가서 얘기해 보라. 거기서 또 고쳐진다. 그리고 보다 구체적으로 된다. 단열재는 어떻게 할 것인지, 마감재는 어떤 것으로 할지, 창틀은 무엇으로 할지, 보일러는 어떤 방식으로 할 것이고, 도둑을 막기 위해 어떤 구조의 문으로 할 것인지 등등 ... 2번정도까지는 공짜로 만나서 얘기할 수 있지만, 3번째부터는 슬슬 눈치를 줄 것이다. 계약할 거야 말 거야 .. 라고 ... 대놓고 묻는 경우도 있고 ... 미리 그 전에 알아본 내용과 직접 만나서 상대방이 대하는 태도 등을 자신이 판단하여 결정하라. 유명 건축가보다 구청 앞에 있는 법무사랑 같이 영업하는 허가방이 자기 자신에게 맞을 수도 있고, 그 사람이 주선하는 건축업자가 유명 건축가보다 더 낫게 건물을 지어줄 수도 있다. 왜 ? 알다시피 어차피 건축은 그 동네 사람들이 한다. 서울 강남에 있는 아주 유명한 건축가에게서 설계를 받아서 집을 짓는다고 해도 결국 그 집을 짓는 건 그 동네 건설노동자, 인테리어 업자, 철물점 등이다. 일반적으로 그 건축가(또는 그 건축사무소 직원)은 '감리' 라고 해서 일주일에 한두번 건설현장에 와서 설계도면대로 제대로 지어지고 있는지, 자재는 제대로 썼는지를 볼 뿐이다. 결국 건축은 인근 사람들이 하는 거다. 그렇기 때문에 시간 날 때마다 직접 현장에 음료수라도 들고 가서 일하시는 분들과 인사하고 안면 트고 가끔 소주에 삼겹살이라도 사드리는 게 그 집을 잘 지을 수 있는 최선의 방법이다. (라고 나는 생각한다.)
-그러면 설계도면은 무엇이 있을까 ? 단순히 제일 앞에서 설명한 평면도 ? 그것을 포함해서 대충 배치도, 평면도, 상세 평면도, 입면도, 단면도, 전기도면, 설비도면, 조감도 .. 몇개 더 있는 것 같은데 기억이 잘 안난다. [[분노하샘님의_집짓기_경험담|분노하샘님의_집짓기_경험담]] 에서 봤던 걸 에버노트에 적어놨는데.. 저것만 적혀 있다. 각각 어디에 쓰는 건지는 구글링으로 찾자. 저것 말고도 요새는 렌더링해서 실제로 완성되면 이렇다.. 라는 걸 보여주기도 한다. 이게 아주 유용하다. 내가 대충 종이에 끄적거린 평면도가 저렇게 많은 도면으로 변하는 걸 보면 놀랍다. 그리고 설계비를 낼 때에는 더 놀라게 된다. 적어도 천만원, 많게는 수천만원이 저 종이 몇장 (또는 USB 에 들어 있는 캐드 파일, 3D Studio 파일, 동영상 몇개) 의 댓가라는 점에서 ,,,
-이런 과정을 거치면 설계가 끝난다. 그리고 설계가 끝나면 이제 최종적으로 지을 건지 아니면 안 지을 건지 결정한다. 지을 거라고 결심하면 내가 원하던 집을 지어서 몇달 뒤에는 거기서 사는 거고, 안 지을 거라면 지금 살고 있는 곳에서 계속 사는 거다.
-내 경우는 내가 끄적거려놨던 도면이 우연히 길가다가 본 전원주택의 조감도와 비슷해서 무작정 그 업체에 전화 걸어서 담당자 바꿔달라고 해서 얘기하고, 그 업체는 내가 알아봤던 업체중 한 곳이었고, 그쪽의 설계 도면과 내 도면을 조합해서 지금의 구조를 만들었고, 전공이 물리학이라서 다행히도 간단한 구조해석 정도는 가능하기 때문에 (간단한 ANSYS 정도는 돌릴 줄 안다. 근데, 사실 2층짜리 목조주택의 구조해석까지 필요할지는 모르겠지만, 한번 돌려봤다.) 설계비 안내고 (이미 업체에서 작성한 도면에 조금 빼고 추가하는 정도라서 ...) 진행할 수 있었다. 매우 운 좋은 경우다. 그리고 일주일에 2,3 번 정도 현장에 들러서 음료수, 과자 등을 사다 드리고 있다. 잘 지어 달라고 ...
--------------------
-/05/06 akpil