이제 거의 끝나간다. 앞쪽에 몇번에 나눠서 정리해놓기는 했는데, 좀 중구난방이어서 정리를 하자. 대부분 다루었지만, 써놓고 보니, 중간 중간 빠진 것도 좀 있고 보완을 해야 할 것도 있다.

일반적으로 건축은 조금씩은 차이가 있지만 대략 다음과 같이 진행된다.

1. 사전준비
2. 준비
   • 토지
   • 디자인
   • 재료 및 건축 방법 선정
   • 건축업자 선정 및 계약
   • 건축허가
3. 건축 진행 및 유의사항
4. 허가자 변경, 설계변경, 준공검사(사용승인), 보존등기
5. 추가 건축
6. 하자 보수

내 경우는 현재(2014/09/22) 4번이 진행중이고, 이게 끝나면 5번으로 넘어갈 예정이며, 5번의 상세견적을 뽑고 있다.

앞쪽의 글에서 빼먹은 게 허가자 변경, 설계변경, 추가 건축에 대한 내용이다. 그것을 간단히 정리해보자.

건축허가를 받을 때 일반적으로 건축업체(또는 허가방 또는 설계사무소, 법무사 등 구청을 자주 드나드는 사람)를 끼고 진행하는 게 편하다. 절차 정리 에서 건축허가를 받을 때 어떤 서류가 필요한지를 대략적으로 적어놨는데, 저걸 작성하려면 … 그리고 우리나라 관공서 서류의 특성상 어떠한 서류든 접수시키려면 기본적으로 필요한 초본, 등본 등이 필요한데, 그때마다 개인정보 보호 등의 이유로 위임장을 써주는 것도 힘들다 그렇기 때문에 대부분의 경우는 건축업체 등의 명의로 건축허가를 받은 다음에 준공검사(사용승인) 서류 넣기 전에 허가자를 변경하는 절차를 진행한다.

이것도 귀찮다면 보존등기까지 건축업체가 받은 다음에 다시 그 건축업체로부터 그 집과 토지를 통째로 사는 방식으로 진행하는 경우도 많다. 단점이라면 등기 등이 몇만원 정도 더 들어가고 등기부대장에 내 이름위에 다른 사람이름이 한번 들어간다는 정도가 될 것이다. (실제로 내가 지은 집인데, 내 이름이 처음 들어가야지 왜 남의 이름이 들어가느냐고 뭐라고 하는 경우도 있다고 들었다. 그게 무슨 상관인지는 모르겠지만 …)

허가자 변경시 주의할 점은 이것을 누구 명의로 할 것인지를 명확하게 해야 한다는 점이다. 대개의 경우 허가자 변경 서류가 그대로 사용승인 서류로 넘어가고 그게 다시 등기서류로 넘어가기 때문에 허가자 변경시에 명확하게 해두어야 한다. 허가자 변경은 대부분은 서울보증보험에서 클릭 몇번하면 법무사가 알아서 해준다. 비용은 몇만원 정도이니 몇번 바꿔도 무리는 없다. 하지만 누가로 할 것인지 명확히 해두자. 예를 들어서 남편이름으로 해두었다가 보존등기할 때 부부공동명의로 바꿀 경우 해석여하에 따라서 남편의 재산 일부를 부인에게 증여하는 것으로 해석될 수도 있고, 이 경우 집값이 높을 경우 증여세가 부과될 수도 있으니 허가자 변경때부터 미리 신경 써두는 게 좋다.

집을 짓다보면 설계도 도면대로 되는 경우는 거의 없다. 자잘한 거야 대충 어느정도 법에서 허용되거나, 묵인될 수 있겠지만, 일정 정도 이상의 변경은 반드시 설계변경을 해야 한다. 보통 일주일에서 이주일 정도 걸리는데, 건축면적이 늘어나서 용적률 등을 침범한다거나, 안전 규정 등을 위반하는 게 아니라면 서류심사만으로 또는 간단히 현장을 둘러보거나 서류심사시 사진 몇정 첨부하는 것으로 진행된다.

설계도면은 대개는 설계사무실 및 건축업체 사무실에서 지도만 보고 일단 그려놓고 그것을 다시 현장에 와서 확인하여 몇번 수정을 하는 과정이 거치고 그 도면으로 건축허가를 받는다. 그런데, 땅을 파보니 땅속에 요새 시끄러운 싱크홀이 있을 수도 있고, 전에 거기에 살던 사람이 묻어둔 큼직한 쓰레기 더미가 나올 수도 있고, 5 미터 정도 파일을 박으면 될 것으로 생각했는데, 땅을 파보니 모래여서 15미터까지 파일을 박아도 안돼서 콘크리트로 두께 1미터정도 되는 암반을 형성시켜주어야 할 수도 있다. 또한, 별로 신경을 안 썼는데, 2층 창문에서 앞집 안방이 내려다 보여서 앞집에서 항의하여 창문의 위치를 바꿔야 할 수도 있고, 도시가스가 들어온다고 하여 그것을 바탕으로 난방 및 취사를 생각했는데, 마을 입구에 거주하는 사람들이 공사를 반대해서 지연되어 그로 인하여 기름 보일러 등을 설치해야 할 수도 있다. LPG 를 주방에 연결하여 밥을 해먹으려고 해도 LPG 관련 승인을 받아야 한다. 이 모든 게 설계변경이다.

설계변경시 작성하는 서류들은 모두 다시 준공검사때 사용되니 잘 준비하자. 처마 길이가 도면보다 길다고 처마 자르는 경우도 봤고, 정화조 위치가 도면하고 다르다고 정화조 파내고 다시 묻으라는 경우도 봤다. 건축중에 이런 게 발생할 경우 미리 미리 설계 변경 해두자. 나중에 준공검사 받을 때 뺑뺑이 도는 것보다 미리 처리해두는 게 낫다. 건축업체에서 구청 직원과 형님 아우 하는 사이라서 별 문제 없다고 하는 말은 다 쓸데없는 뻥이니깐 철처히 해두자. 구청 직원이 바뀔 수도 있고, 윗사람이 깐깐한 사람이 올 수도 있으며, 감사에서 걸릴 수도 있고, 짓고나서 얼마뒤에 나와서 점검할 때 지적받을 수도 있다.

기준은 건축법 시행령 및 시행규칙에 있고 또한 지방자치단체마다 조례에 따라 다르지만, 일반적으로 1미터 이상의 위치 변경이 발생하면 설계변경을 받도록 되어 있다. 그 외에도 창문을 더 낸다든가, 문의 위치가 달라진다든가, 계단의 위치가 바뀐다든가, 층수가 달라진다든가 하면 모두 설계변경을 받아야 한다. 대개의 경우, 건물 면적이 달라져서 건폐율 또는 용적률이 달라지거나 (대개는 층수를 늘린다.) 특별한 민원이 발생하는 게 아니라면 1,2 주일 내에 설계변경 승인이 떨어진다.

집을 짓고 사용승인도 받고, 등기까지 끝내서 내 명의가 됐는데, 뭔가 빠진 것 같은 경우가 많다. 짓고 보니 주차장에 지붕도 씌우고 싶고, 앞마당 데크는 면적이 좀 좁은 것 같고, 잔디밭이 넓어서 좋긴 한데, 저걸 어떻게 관리할지 한숨부터 나오고, 집에 물건은 많은데, 어디 넣어둘 수납공간은 부족하고 … 결국은 무언가 더 짓거나 손 보아야 한다.

일단 수납공간인 창고부터 설명하자면, 그린벨트나 상수원보호구역, 절대 농지 등이 아니라면 구청에 가서 가설건축물을 짓겠다고 간단한 도면을 제출하면 된다. http://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EA%B1%B4%EC%B6%95%EB%B2%95%20%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9/%EC%A0%9C15%EC%A1%B0 를 참조하자. 좀 복잡하지 ? 간단히 정리하자면 수도/전기/난방 등이 없고, 언제든 철거할 수 있는 구조의 건물이다. 샌드위치 패널이나 조립식 구조면 된다. 한번 신고하면 2년간 유지할 수 있고, 특별한 법적 문제가 없다면 계속 연장 가능하다. 다만, 이렇게 신고된 건물은 주기적으로 구청에서 나와서 점검을 한다고 한다.

내 생각에는 굳이 샌드위치 패널 등으로 짓지 말고 마당 한곳의 바닥만 콘크리트 등으로 잘 다져달라고 건축업체에 얘기하고 케터사의 조립식 창고를 사다가 하루 날 잡고 조립해서 쓰는 게 낫지 않을까 싶다. 2 x 2 미터 ~ 3 x 3 미터 정도가 대략 100 ~ 200 만원 정도이고, 실물은 코스트코에서 볼 수 있고, 옥션이나 지마켓에서 “케터 조립식 창고”로 검색하면 쭉 나오니깐 적덩한 크기를 고르면 된다. 전동드릴이 있고 DIY 에 약간의 경험이 있다면 2.4 x 2.4 미터 짜리 조립하는데, 반나절 정도 걸린다고 하니 큰 무리는 안 갈 것 같다. 사용경험자에게 들으니 꽤 튼튼하고 물도 안 새고 오래 간다고 한다.

데크는 방부목을 많이 쓰는데, 방부목에서 중금속이 많이 나온다고 하니, 일반 목재로 지은다음에 오일 스테인을 좀 많이 발라놓고 1,2 년에 한번씩 추가로 발라주는 게 나을 것 같다. 업체마다 다르지만 보통 1 평방미터에 10 ~ 15만원 정도 받는다. (목재 두께, 바닥 상태 등에 따라서도 다르다.)

주차장 지붕은 겨울을 위해서도 필요할 것 같다. 아파트 지하주차장에 차를 대놓다가 맨땅에 주차해 두면 아침에 엄청나게 고생한다. 그리고 차에 눈이 쌓여서 얼어 있다면 그것 제거하는 데에 출근시간 다 쓸 수도 있다. 저렴하게 하려면 그냥 비닐하우스 하나 지으면 몇십만원이면 되고 비싸게 지으려면 수천만원도 들어갈 수 있다.

정원 (또는 마당)도 짓고 나면 무언가 더 할 게 있게 마련이다. 그리고 몸으로 때우지 않는다면 이게 다 돈이다. 잘 생각하자. TV 에 나오듯이 바닥에 이쁜 돌도 깔고 연못도 있고 ….. 현실을 직시하자. 연못을 제대로 관리안하면 여름에는 모기가 거기서 무한히 나오며, 겨울에는 얼어 버린다. 얼어버리면 거기 살던 물고기는 ? … 바닥에 돌 깔면 좋아 보이지만, 비가 오면 미끄럽고 눈 오면 넘어진다. 왜 어른들이 마당에다가 콘크리트로 덮어버렸는지 느낄 수 있을 것이다. 두어번 넘어진 뒤에 징검다리로 놓아두었던 돌 몇개 다 없애버렸다.

정원을 만들어놓고 잔디도 심었는데, 어라 ? 물을 못 주네 ? 물 주려면 부엌이나 다용도실에서 호스 연결해서 밖으로 빼내야 할 수도 있다. 물론, 설계할 때부터 대부분 이런 것을 감안하지만, 빼먹을 수도 있다. 마당에 수도(흔히 수전이라고 함.)는 하나 정도는 설치하자. 뒷마당도 있다면 앞뒤로 하나씩은 필요하다.

자…… 이런 게 모두 다 '돈'이다. 집을 지을 때 처음부터 포함했다면 거의 추가 비용이 안 발생하거나 또는 조금만 발생하겠지만, 짓고나서 추가로 지으려면 돈이 더 들어간다. 하지만, 대개는 반드시 발생한다. 그러니 건축비용 예산을 짤 때 예비비를 잡아두어야 한다.

2014/09/22 akpil