무엇을 짓지 ?

본가 집터에 건물을 짓기로 했는데, 무엇을 어떻게 지을지에 대해서 두달쯤 고민을 했다.

일단 윗글에서 언급한 것처럼 토지e음 에서 토지이용계획, 도시계획 관련 내용을 받아서 pdf 로 저장했고, 구청 담당자에게 요청해서 지구단위계획도 구청 홈페이지 어딘가에서 받아서 서너번쯤 읽었다.

구청 통합민원실, 건축과, 도시계획과, 도시재생과, 세무과 등에 여러차례 전화를 하기도 하고 두번쯤 찾아가서 건축허가(또는 신고) 절차, 지구단위계획에 이렇게 쓰여 있는데, 내가 이해하고 있는 게 맞는 거냐 .. 아 그게 그 뜻이냐 등등을 확인하기도 했다. 그리고 윗글에도 썼었지만, 한번 더 쓰자면 아래와 같은 것들이 가능하고 세부사항은 토지이용계획에 나와 있고, 더 자세한 것은 건축사가 가도면이라도 작성하면 그게 된다 안된다.. 를 가지고 애기할 수 있다는 말을 들었다. 구청 담당자들도 모든 세부사항을 알고 있는 것은 아니고 민원인이 얘기하면 그게 된다 아니다.. 정도를 얘기할 수 있다고 한다. 그러니 최대한 구체적으로 얘기할 수 있어야 한다. 예를 들어서 “xx 동 yy 번지에 100평짜리 대지가 있는데 여기에 무엇을 지을 수 있을까요 ?” 보다는 “xx 동 yy 번지에 100평짜리 대지가 있는데, 여기에 바닥면적 50평, 4층짜리 빌라를 지으려고 하는데 가능할까요 ? 이게 되면 어떻게 준비해야 할까요 ?” 라고 물어봐야 한다는 얘기다.

지구단위계획에서 이건 되고, 저건 안되고 .. 이런 내용이 있고, 토지이용계획에서 보면 그래서 이건 되는데, 이러 저러한 조건을 만족 시켜야 하고 .. 이런 내용이 쓰여 있다.

일단, 본가 집터가 위치한 구에서 설정한 지구단위계획에서 허용되는 용도와 허가되지 않는 용도는 다음과 같다.

허용용도

• 단독주택 중 단독주택, 다가구주택(동당 6세대 이하)
• 공동주택 중 다세대주택․연립주택(동당 6세대 이하) (단, 주택법에 의한 도시형생활주택 제외)
• 제1종근린생활시설
• 교육연구시설 중 유치원, 초․중․고등학교, 도서관
• 노유자시설 중 아동관련시설, 노인복지시설
• 제2종근린생활시설 (단, 옥외골프연습장, 제조업소, 직업훈련소, 장의사, 총포사, 안마시술소, 단란주점, 지상․지하노래연습장 제외)
• 문화 및 집회시설 중 전시장 (단, 폭 12m 이상인 도로에 12m 이상 접하는 경우에 한함)
• 위험물저장 및 처리시설 중 주유소 및 석유판매소 (단, 대로 이상 도로에 접하는 경우에 한함)
• 자동차관련시설 중 주차장

불허용도

• 허용용도 이외의 용도
• 지하층, 지붕층(다락, 옥탑) 주거용도
• 고물상, 야적장, 폐자원수집소 등 주거환경 위해용도

일단, 위에 있는 허용용도는 모두 사람이 거주할 수 있지만, 그중 내가 할 수 있을만한 것은 단독주택 중 단독주택, 제1종근린생활시설 이다.

제1종 근린생활시설은 …

이런 거다.

여기서 할만한 것은 소매점, 휴게음식점 … 정도가 있다.

그러니까, 단독주택, 소매점, 휴게음식점 정도가 가능한 거다.

일단 이쯤에서 적당히 고르자.. 라고 생각을 했고 건축사를 만났다. 건축사를 만나서 토지 면적과 모양에 맞춰서 몇가지 안을 짜봤다.

가도면 Version 1은 소매점으로 해서 1층은 소매점 매장 겸 창고, 2층의 1/2 는 소매점 사무실, 2층의 1/2는 사무실이나 집, 3층은 집 … 으로 짓는 것으로 ..

Version 2는 version 1을 놓고 보니 건물이 60도 각도로 꺾인 구조여서 옆으로 좀 넓혀서 면적은 같이 하고 직사각형의 형태로 변경 ..

여기까지 작업한 후 구청에 다시 들어가서 위에서 말한 부서를 돌아다니는데, 어라 ? 이건 무슨 소린가 하는 얘기를 들었다. 그 내용은,

1. 주거, 상업지역에서 건물을 지을 때 대지면적의 1/4 이상 건물을 지어야 건폐율 면적으로 인정 받을 수 있음.
2. 주택중에서 건축물의 대지면적이 662평방미터 (약 200.26평)을 초과하고, 건축물 가액이 9,000만원을 초과하는 주거용 건축물과 부속토지도 고급주택이 될 수 있음.
3. 연면적 합계 100평방미터 이하인 건축물은 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있음. 건축신고여서 감리를 안 받아도 됨.

이다.

1번은, 쉽게 말하면 집터의 일정 면적 이상의 건물을 지어야 건축물로 제대로 인정 받을 수 있다는 얘기다. (대지 면적 대비 건축물 면적을 건폐율이라고 하는데, 이 기준은 지방자치단체마다 다를 수 있음.) 본가가 위치한 곳의 비율은 25% .. 그 이하가 되면 건물 짓고 취득세, 등록세 등 다 내고 나서도 건축물로 인정이 안돼서 나중에 팔거나, 재산세 등을 산정할 때 이상하게 꼬일 수도 있다는 거다. 그러니까 대지면적의 25% 초과해서 건물을 지어야 한다라는 거다.

2번은, 본가 집터가 안채, 사랑채, 외양간 등등이 있던 곳이라서 대지면적이 넓다. 662평방미터를 초과한다. (그리 많이 넘는 건 아니고 20평 좀 안되게 넘는다.) .. 여기에 집을 지으면 … 대충 샌드위치 판넬로 짓더라도 고급주택이 될 수 있다.

주택을 짓는다고 가정하고, 1번과 2번이 합쳐지면, 대략 190평방미터 (약 57.5 평) 짜리 집을 지어야 하고, 그 집은 고급주택이 되어서 중과세 대상이 된다는 얘기다. 그리고, 190평방미터짜리 집을 9,000만원 이하로 짓는 방법은 … 내가 뒷산에 가서 흙 퍼와서 흙벽돌 만들어서 짓는 게 아닌 이상 불가능하고 … (그렇게 지어도 금액 못 맞춘다.)

일단, 대지 면적의 1/4 이상 건물을 지어야 한다… 190평방미터 (약 57.5 평) … 샌드위치 판넬로 아주 저렴하게 지어도 평당 350 ~ 400만원인데 .. 이렇게 되면 2억원을 넘어간다. 취등록세, 보존 등기, 설계, 감리 다 합치면 2.5 ~ 3억원은 들어갈텐데 .. 나 그 돈 없다.

만일, 저 면적으로 철근 콘크리트든 뭐로든 주택을 짓는다고 하면 1.5억원 이상은 추가로 더 들어갈 거다.

아 답없다… 한참 고민했다.

그런데 … 본가 집터가 … 이게 사각형이 아니다. 오각형이다. 야구의 홈베이스 모양과 비슷하게 생겼다. 그래서 건축사와 처음에 작업한 Version 1 설계안이 중간에 60도 틀어져 있는 건물이 나온 거다. 그리고 이걸 쭉 편 것이 Version 2이다.

Version 2 를 바탕으로 Version 3 작업을 하면서 .. “이거 쪼갤까 ?” 라는 생각이 들었다.

지구단위계획에 대지 분할/합병시 적정대지면적 규모가 나와 있는데,

으로 되어 있다. 330평방미터 이상으로 분할을 하면 별다른 문제가 없고, 토지 모양이 이상해서 … 알고 보니 땅밑에서 1만년전 유적이 발견되어서 등의 … 특별한 사정이 있다면 200평방미터 이상, 330평방미터 미만으로도 분할할 수는 있다.

적정대지규모 2개로 쪼개자… 라는 생각이 들었다. 분할한 대지가 저 기준을 맞추고, 도로와 접하지 못하도록 하는 맹지만 아니라면 토지 분할은 가능할 거라고 생각이 들어서 건축사와 얘기해서 이렇게 분할을 해서 이쪽에 주택을 짓겠습니다.. 라는 내용의 간단한 분할 도면을 작성해서 구청에 전화를 거니까 토지정보과 담당자에게 돌려주고, 담당자는 그거면 가능하다. 구청에 와서 신청해도 되고, 한국국토정보공사(LX) 연락처를 줄테니 거기로 연락해도 된다고 해서 연락처를 받고 연락을 했다.

토지분할 절차는,

1. 구청 민원실 또는 한국국토정보공사에 분할 측량 신청
2. 한국국토정보공사에서 측량 후 성과표를 구청 토지정보과에 제출하면서 검사 요청
3. 구청에서 해당 사항을 검토한 후 이상없으면 측량 요청한 사람에게 연락해서 그게 맞는지 확인 요청 (구청 방문 필수)
4. 확인 결과 이상없으면 구청 내부에서 토지 이동 정리
5. 구청에서 등기소로 관련 서류를 넘김
6. 분할 등기 완료

가 된다. 물론, 중간 중간 측량비용도 들어가고, 등기소 가면 등기비용도 내야 하고, 취등록세도 내야 한다.

이 과정에 빠르면 2주, 보통 3~4주 걸린다. 토지분할 측량 신청하면 7~10일 정도 뒤에 측량하고, 구청에서 3일~일주일 검사하고, 구청에서 등기소로 넘기고 여기서 빠르면 2,3일, 늦으면 일주일쯤 걸리게 된다.

한국국토정보공사 담당자는 전화를 받은 후 몇가지 확인을 한 후, 건축사에게 연락해서 토지 분할 도면도 받았다. 그리고, 그 내용으로 구청 토지정보과 담당자에게 문의해서 지구단위계획 등에 문제 없다는 답을 듣고 토지분할 측량을 접수해줬다.

접수 후 2,3 일쯤 지났는데, 근처에 측량할 일이 있어서 같이 진행하면 좋은데, 일정이 당겨질 수 있다. 라는 말을 들었다. 그래서 더 좋다. 빨리하자.. 해서 지난주 금요일 (2022년 2월 18일) 에 토지분할 측량을 했고, 지금쯤 구청에서 검토 중이거나, 검토 끝나고 결재 기다리고 있을 것 같다.

토지 분할을 하면 대략 한쪽당 360평방미터 정도씩 된다. 평수로 따지면 110~120평이 된다. 그리고, 아래의 조건을 만족하는 합집합을 구하면 된다.

1. 건축물 면적이 대지면적의 1/4 이상이어서 건폐율 인정을 받을 수 있고,
2. 대지 면적이 662 평방미터 미만이므로 고급주택(or 고가주택) 대상도 아니며,
3. 연면적 합계 100평방미터 이하로 지으면 건축신고로 가능

이 조건이다. 이 조건에 맞는 건축물은 바닥면적 91~99평방미터 (평수로는 27.6 ~ 29.9 평) 사이의 건축물이다.

최대 99평방미터의 바닥면적을 갖는 단층 건축물.. 이 가능하고 여기에 위에서 얘기했던 지구단위계획에서 가능한 건축물인 단독주택, 제1종근린생활시설 중에서 따져보면 .. 단독주택이 가능하다. 물론, 돈이 더 있다면 바닥면적은 99평방미터이고 4층짜리 건축물이 가능하긴 한데 .. 그 돈이 없잖아 ?

자.. 이제 바닥면적 최대 99평방미터, 1층짜리 단독주택을 짓자.

지금 상황은, Version 3 을 거쳐 Version 4 를 작성중이다. 이게 완료되면 가도면 Version 4 를 바탕으로 정식 도면 Version 1 을 작성할 건데, 그 사이에 건축사와 계약을 해야 한다. 아직까지는 정식 계약이 아니라 구두로 진행되고 있다.

건축사와 계약할 내용은,

• 도면작업 후 시공사 소개 (건축사가 아는 시공사를 몇곳 알려주겠다고 한다. 그 중에서 고르면 된다고 한다. 다른 업체에 해도 무방하고 …)
• 건축신고
• 사용승인 신청 (건축신고로 진행될 거라서 감리가 없으므로 사용승인 신청까지다. 시공사가 제대로 했다면 별 문제 없겠지만 .. 이게 사실 제일 골치 아플 거다.)
• 보존 등기 안내 (법무사를 소개시켜준다고 한다.)

까지다.

지금 내가 하고 있는 것은 … 시공사 목록을 작성중이다. (시공사는 전두환 아들이 있는 출판사가 아니다… ) 이 내용은 다음으로 …

2022/02/23 akpil