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| 나의_집짓기_경험담_14편 [2014/09/24 08:54] – akpil | 나의_집짓기_경험담_14편 [2014/10/10 09:16] (현재) – akpil |
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| ====== 몇가지 팁 ====== | ====== 하자, 하자보수 ====== |
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| 집을 지으면서 발생할 수 있는 몇가지 상황에 대한 팁을 적어본다. 내가 겪은 것도 있고, 남들이 겪은 일도 있다. | 건물에서 하자라는 것은 무언가 문제가 생겼다는 것이다. 지붕에서 물이 샌다든가, 화장실 타일이 깨져서 방수가 안돼서 아래층으로 물이 다 샌다든가, 자꾸 누전이 발생해서 차단기가 내려간다든가 등등.. |
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| ---------------------- | 하자가 없다면 얼마나 좋을까.. 하지만, 불가능하다. |
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| ===== 계약서와 다른 면적 ===== | 일단 법에서는 하자와 관련해서 하자보수 및 손해배상을 http://oneclick.law.go.kr/CSP//CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=298&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=1 이렇게 정해놓았다. 대개는 직접 짓지는 않고 건축업자를 통해서 지었을테니 **공사시공자가 「건설산업기본법」에 따른 건설업자인 경우** 를 참조해 보면 된다. 그리고 일반적으로 보증보험에 가입하여 처리를 한다. 위의 링크를 들어가서 보면 알겠지만, 하자보수기간은 생각보다 짧다. 대부분 2년이내다. 그러니 1년 이내에 웬만한 문제점은 다 발견해서 고쳐야 하고, 건축업자가 시간을 끌면 자비로라도 고쳐놓고 보증보험에 청구하는 게 낫다. |
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| 토지를 구매했든, 건물을 구매했든, 계약서와 다른 경우가 가끔 있다. [[나의_집짓기_경험담_3편|3편]]과 [[나의_집짓기_경험담_9편|9편]]에서 지적도를 확인하라는 등 몇가지를 적어놓긴 했지만, 실제로 그런 일이 발생했을 경우에는 어떻게 해야 할까 ? 아니, 그전에 어떻게 면적을 확인할까부터 보면, 계약하기 전에 측량을 다시 한번 해 보면 된다. 지적공사에서 측량했는데, 문제가 없다는 것을 확인받은 후에 또는 토지를 파는 사람("매도인"이라고 한다.)이 1,000 평방미터로 알고 있었는데, 측량을 해 봤더니 980 평방미터로 나왔다면 그것을 정리하고 나서 그 토지를 구입하면 된다. 문제는, 그렇지 않고 서류만 믿고 토지대금 다 지급하고, 소유권이전등기까지 마치고 나서 확인했더니 계약과 다른 면적일 경우다. 보통 0.5 ~ 1% 정도 오차는 측량오차 등을 감안하여 달라질 수 있으므로 서로 이의를 제기하지 않는다 라는 게 계약서 저기 귀퉁이에 있을 거다. 하지만, 그 이상의 오차가 발생했다면 ? | 문제는, 하자를 하자라고 인정하면 괜찮은데, 인정하지 않는 경우가 많다는 점이다. 마치 모 자동차 회사의 전문 멘트인 "원래 그런 거에요." .. 를 경험할 수 있다. 하지만 자동차야 기껏해야(?) 몇천만원이고, 여차하면 팔고 다시 사면 되지만, 집은 그러기엔 덩치가 너무 크다는 게 문제다. |
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| 이럴 땐 일단 그 매도인과 중계업소에 얘기를 해야 한다. 1차적으로는 중계업소에서 보상을 해주어야 한다. 보통 중계업소는 이런 경우를 대비해서 보험에 가입하고 있다. 매도인(또는 중계업소)가 "어 그래요 ? 저도 1,000 평방미터로 알고 있었는데, 다르네요 ? 죄송합니다. 여기 차액있습니다." 라면서 차액을 돌려준다면 큰 무리없이 끝날 수 있다. 하지만, 중계업소가 가입하고 있는 손해보험의 액수가 부족하거나, 이미 폐업을 했거나, 또는 매도인이 자기도 속아서 샀던 거라면서 모르는 척 한다거나 한다면 ? | 가장 좋은 치료는 예방이듯이 가장 좋은 하자보수는 하자가 발생하기 전에 미리 방지하거나 최소화 시키는 것이고 그 방법은 집을 지을 때 계속해서 가보는 것이다. 건축에 대해서 알든 모르든 시간 날 때마다 가서 들여다보면 잘 짓지는 못하더라도 최소한 무언가 빼먹을 가능성은 낮아진다. 하지만, 현장을 가지 않는다면 지붕 방수패드를 3장 넣어야 할 것을 2장만 넣어도 알지 못할 것이고, 화장실 벽채가 방보다 얇아도 알아채지 못할 것이다. 물론, 이런 것을 알아보기 위해서는 도면을 볼 줄 알아야 하고, 항상 줄자 정도는 들고 다녀야 한다. 아니면 핸드폰으로 사진이라도 계속 찍어두어야 한다. 물증을 남겨야 나중에 하자가 발생하면 원인을 찾기 쉽다. |
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| 그럴 땐 결국 소송을 걸어야 한다. 토지거래는 수량지정매매의 일종이다. 말 그대로 어떤 수치화된 것을 기준으로 하여 매매가 이루어진다. '1,000 평방미터'라는 수치화된 면적을 가진 땅을 거래하는 것인데, 실측을 해보니, 980 평방미터라면 오차는 2% 이고, 이것은 일반적으로 토지거래에서 통용되는 범위를 넘은 것이다. 이럴 땐 매도인에게 "하자담보책임"을 물어서 배상을 요구할 수 있다. 토지 매매대금의 일부(부족한 만큼에 해당하는 토지대금 + 소송비용 + 정신적 보상 + 기회 비용(이걸 해줄지는 모르겠지만..)까지 묶어서 배상을 요구할 수 있다. 만일 잔금을 치르지 않았다면 계약해지까지도 요구할 수 있다. 귀책사유는 매수인인 내가 아닌 매도인이 면적을 못 표기한 책임이 있으니 계약금이나 중도금은 다시 돌려받을 수 있다. 하지만 여기서 유념하여야 할 사항은 반드시 계약서에 면적이 명시되어 있어야 한다는 점이다. 예를 들어서 그냥 XX시 YY동 ZZ번지 라는 식으로 적혀 있었다면 수량지정매매가 성립되지 않는다. 면적이 명시되어 있어야 한다. 소송을 거는 것도 기한이 있다. 면적이 계약서보다 작다는 것을 안 날로부터 1년 이내이다. 그러니깐 토지 구입을 한 뒤에 한 3년쯤 있다가 면적이 다르다는 것을 알고 소송을 건다면 면적이 적다는 것을 언제 인지했는지를 가지고 서로 다툼이 있을 수도 있다. 그러니 토지를 구입했다면 최대한 빨리 측량을 해자. 그게 아니라면, 구매전에 측량을 하고 구매를 하자. | 그렇다면 하자가 발생했을 땐 어떻게 대처해야 할까 ? 아직 나는 집에 들어가지 않은 상태라서 하자 보수는 경험하지 못하였으니 여기저기서 들은 내용을 종합해서 내 멋대로 적어보고 있다. |
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| -------------------- | 일단 하자보수기간이내라면, 화내지말고 차분하게, 건축업자에게 통보하자. 아마 처음에는 바로 고쳐줄 것처럼 얘기할 것이다. 하지만, 정작 바로 고쳐주는 경우는 거의 없다고 한다. 일주일쯤 지나도 해결이 안되거나 집에 찾아오지 않는다면 한번 더 연락해 보자. 유선으로만 말하는 것보다는 문자로도 남기는 게 나중에 증거가 될 수 있다. 문자를 보내놓고 스크린샷을 잡아두자. 그래도 안 오면 한번 더 보내면서 기간을 정해서 그때까지 처리 안되면 보증보험으로 처리하겠다고 하자. 그러면 바로 온다. 왜 ? 보증보험으로 처리되면 건축업자에 대한 신용도가 낮아지는 요인이 되기 때문에 다음년도에 납부해야 할 보험료가 올라가기 때문이다. 하지만, 일부는 그래도 안 온다. 그럴 땐 직접 다른 업체나 동네 철문점이나 인테리어 가게에서 하자보수를 받은 다음에 영수증 받고, 돈 납부한 다음에 보증보험사에 직접 연락하면 보증보험사에서 1,2 달 이내에 보험금을 지급한다. |
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| ===== 공사의 끝 ===== | 일반적으로는 보증기간이 지나도 어느정도 돈을 받고 하자보수를 해준다. 그러니 너무 걱정은 말자. (착한 업자를 만나면 무료로 해주기도 한다는데, 본 사람은 극히 일부라고 전해진다. 뒷산에 블루 드래곤이 살고 있을 확률이다.) |
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| 공사는 언제 끝나는 걸까 ? | 워낙 케이스 바이 케이스라서 어떤 하자에는 어떻게 하는 게 좋다라는 것은 무의미할 것 같다. 하지만, 중요한 몇가지를 정리하자면, |
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| 법적으로야 준공검사 받고 사용승인 나면 끝난 것인데, 그게 세부적으로 보면 그리 간단하지가 않다. 건축업자는 다 끝났으니 준공검사 받고 잔금 달라고 하는데, 내 눈에는 뭔가 많이 빠진 것 같다. 업자들이야 어느 수준에 맞추면 사용승인이 난다는 걸 아주 잘 알고 있고, 딱 거기까지만 하는 경우도 많다. 사용승인 받았으니 잔금 달라면서 더 진행안하고 만약에 더 뭔가 추가하려면 돈을 더 내라. 라고 요구하는 경우가 많다. 또는, 흔히 드는 비유인데, 95% 까지는 금방인데, 나머지 5% 가 부족한 경우다. 역시 결국 공사대금을 더 달라고 하는 경우다. 사실 이런 경우는 그냥 싸우거나 예비비로 잡아놨던 것에서 일정정도 주는 게 편할 수도 있다. (대개는 예비비를 잡을 때 이런 경우가 있다는 걸 감안한다.) - 대부분은 준공검사 신청해서 사용승인 받고, 등기부에 올려서 보존등기 나오는 것을 기준으로 한다. | - 하자는 숙명이다. 피할 수는 없다. 하지만, 줄일 수는 있고, 예방도 가능하다. |
| | - 보증보험에 반드시 가입하라. 보증보험에 가입하는 것을 계약서에 명시하고, 사용승인(준공검사) 받은 후에 반드시 보증보험 가입여부를 확인하자. 그리고 가입할 때에 기간과 보험 보증 범위도 확인해두자. 법적으로는 대개 2년이지만, 보증보험을 1년만 가입할 수도 있다. |
| | - 하자발생시 흥분하지 말고 차분히 대처하자. 상대방은 산전수전공중전우주전쟁까지 겪은 베테랑이다. 흥분해봐야 나만 손해다. |
| | - 집의 도면, 전기 배선도 등은 확실하게 받아두고 챙겨두자. 만일 도면과 다른 부분에서 하자가 발생하면 책임을 크게 물을 수도 있다. |
| | - 하자와 자연스러운 현상을 혼동하지는 말자. 예를 들어 겨울철에 밖은 영하 20도이고, 안은 25도로 보일러 틀어놓고 가습기까지 켜놓으면 극히 일부의 경우를 제외하면 대부분은 유리창에 결로현상이 발생한다. 그리고 그렇게 발생한 물이 창틀에 고여서 밖으로 빠져나간다면 하자가 아니다. 하지만, 결로현상으로 인하여 창틀에 물이 고이고, 그 물이 창틀 프레임 나무로 스며들어서 프레임 부분이 썩거나 벽지가 들뜨거나, 곰팡이가 생긴다면 그건 하자다. |
| | - 자가 수리는 가장 마지막에 할 일이다. |
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| 약간 앞쪽으로 시점을 바꿔서 집을 지을 때 후반부 공사 순서를 좀 적어보면 이렇다. 물론, 업체마다 순서는 다를 수 있고, 서너가지의 일이 동시에 진행될 수도 있다. | 입주해서 살면서 하자가 발생하면 그때 또 추가해보자. |
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| * 지붕, 외벽 방수 및 방청 공사 | |
| * 화장실 방수 | |
| * 외부 페인트 또는 외장재 공사 | |
| * 화징실, 부엌 타일 공사 | |
| * 도배, 커튼 등 기본적인 인테리어 공사 | |
| * 각종 전등 및 스위치 등의 전기 공사, 전기계량기 설치 | |
| * 누수, 누전 등 점검 | |
| * 미비점 보완 : 페인트가 안 발라진 곳에 추가로 바른다든가, 도배후 전등 스위치 설치하면서 긁히거나 떨어진 곳에 보완을 한다든가, 문짝 위치가 바뀌어서 다시 설치한다든가 등 | |
| * 조경공사 : 잔디 깔기, 돌 깔기, 나무 심기 등 | |
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| 대개의 경우 전기계량기가 설치되고 건축허가사항을 준수하여 건물이 올라갔고, 큰 하자가 안 보이면(설령 그것이 준공검사 후 바로 나타날 뻔한 하자라고 하더라도) 준공검사를 신청하면 사용승인이 난다. 구청 공무원들이 나와서 꼼꼼히 볼 것 같지만, 그런 경우는 거의 없고, 삥 둘러서 한바퀴 돌고, 줄자로 몇군데 측정해보고, 정화조가 제대로 묻혀 있는지, 누전차단기가 제대로 작동하는지 정도, 그리고 서류가 제대로 되어 있는지 정도 체크하고 도장 찍어준다. | ----------------- |
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| 그리고 잔금을 지급하면 법적으로 끝이다. 물론, 하자보수 등의 일은 남아 있지만 건축은 거기서 끝난다. 공사 끝났고, 내가 만족한다. 그러니 잔금 지급한다. 라는 뜻이다. 건축업자가 지금 자금압박이 좀 있고, 협력업체에 돈도 좀 지급해야 하고, 이거 주면 내가 이것도 해주고 저것도 해주고 ... 이런 소리 대부분 많이 한다. 그런데, 그게 사실일 수도 있고, 거짓일 수도 있다. 또는 건축업자가 돈 먹고 배째라 할 수도 있다. 그러면서 협력업체에는 지급 안하면 그 분들은 나를 귀찮게 할 수도 있다. 그러니 좀 냉정하지만, 잔금은 내가 만족할 때까지 주지 않는 게 좋다. 사실 이렇게 갈등이 생기면 기싸움이고, 성질 급한 사람이 지는 게임이다. 상대방은 이런 경우를 수도 없이 많이 겪은 베테랑이고, 나는 이게 처음인 병아리다. 누가 이길지는 뻔한 거다. 왜냐하면, 대부분은 은행에서 대출도 받았을 것이고, 살던 집은 이미 내놔서 조만간 나가야 하고, 조금 있으면 장마철인데, 장마철 들어가면 한달 정도는 이사를 못 갈 수도 있고, 또는 겨울인데, 폭설이 자주 내리는 지역이어서 한번 날짜 틀어지면 한참 더 걸리는 수도 있다. | 2014/07/24 akpil |
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| 그렇다면 다시 원점으로 돌아와서, 공사는 언제 끝나느냐하면 ... 내가 잔금 지급하면 끝이다. 건축업자가 암만 얘기해도 내가 잔금 안 주면 끝난 게 아니다. 물론, 계약서 작성하기 나름이다. 준공검사 신청은 건축주와 건축업자 상호간의 합의하에 신청하고, 사용승인 떨어지면 한달 이내에 잔금을 지급한다... 뭐 이런 식으로 계약서를 썼다면 뭔가 내 마음에 안 들면 준공검사 신청을 거절하면 된다. (물론 마냥 시간을 끌 수는 없으니 최대한 맞춰서 타협해야 한다.) | 2014/10/10 1차 수정 akpil |
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| 몇번은 말했지만, 그래서 건축업체 선정을 잘 해야 한다. | |
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| ===== 건축업체 선정 ===== | |
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| 이건 순전히 내 경우인데, 건축업체 선정은 간단히 끝냈다. 저 앞쪽에서 2년 정도 이것저것 알아봤다고 했었는데, 그때 업체들 목록을 쭉 적어놨었다. 구글링도 했고, 무슨 건축상 받은 업체 목록, 건축 엑스포/박람회 참석한 업체 목록 등을 쭉 입수해서 정리했었다. 그리고 그 업체들 중에서 적어도 10년 이상 지속적으로 건축업을 하는 곳을 추려보니 대충 10여곳 정도 됐고, 집에서 가까운 지역, 그러니깐 경인지역과 서울에 있는 업체를 체크해보니 4,5 곳 정도 됐다. 그러다가 전원주택 단지를 한곳 지나가다가 보게 됐고, 그 업체가 마침 그 4,5 곳 중에 한곳이었고, 거기에다가 그 단지에 그 업체 임원과 부장이 살고 있다는 점이 결정적이었다. | |
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| 퇴근하면서 거의 매일 집을 둘러보니깐 이제는 업체 임원이 나와서 인사하는 사이가 됐고, 업체 부장과는 하루 평균 한통씩 전화로 진행사항을 협의하고 요구할 것 요구하고 ... 피드백도 받게 됐다. 여차하면 저녁때 좀 기다리면 서무실에서 퇴근하는 부장과 여긴 이렇게 하고 저긴 저렇게 하고 ... 얘기하면 된다. | |
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| 이런 경우는 아마도 거의 없을 거라고 생각되지만, 내 경우는 업체 선정에서 가장 크게 작용했던 것은 바로 30미터도 안 떨어진 곳에 업체 임원과 부장이 자기네가 지은 단지에서 살고 있다는 점이었다. 문제 생기면 바로 해결이 가능하다는 점이었다. 물론, 돈은 든다. 하지만, 그거야 당연한 것 아닐까 싶다. 바가지 쓰는 게 아니라면 당연히 내 요구 사항이 추가되면 비용은 발생하고, 그것은 내가 지급해야 한다고 생각한다. | |
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| ===== 그래서 지금 상황은 ? ===== | |
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| 오늘 현재 (2014/07/18) 기준으로 내부 전기배선 점검 및 전등/스위치 설치 중이고, 다음주초에 계량기 설치할 예정이다. 그리고 조경공사가 남아 있고, 그게 완료되면 준공검사 신청할 예정이고, 별 문제가 없다면 8월 초순엔 이사를 할 것 같다. | |
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| 2014/07/28 akpil | |
