앞쪽에서부터 11편에 걸쳐서 내가 경험한 내용을 쭉 정리했다. 현시점에서 아직 완공되진 않았기에 10편에 있는 준공검사와 보존등기 관련된 사항은 경험한 것은 일부이고(준공검사 서류 몇장 적어보고 있다. 하지만, 내가 하진 않고 법무사가 진행할 예정이다.) 내가 알고 있는 것을 정리한 것이다.

집을 짓는다는 건 꽤 큰 일이다. 비용도 많이 들어가고, 어찌 보면 전재산을 걸고 하는 것일 수도 있다. 그러기에 매우 신중해야 한다. 현실적으로는 대부분은 건축업체를 끼고 할 것이기에 시시콜콜하게 다 알 필요는 없을 것이다. 하지만, 적어도 속는 경우는 없어야 하기에, 그리고 건축주와 건축업체간에 서로 책임을 명확히 하기 위해서도 그리고 집을 짓기 전부터, 짓는 과정, 짓고 난 다음에 발생할 수 있는 문제 등은 미리 미리 알고 준비하는 게 좋다고 생각해서 일단 주절주절 써보고 있다.

보통 다음과 같은 절차로 진행된다고 한다. 물론, 딱 정해져 있는 건 아니다. 순서야 조금씩 달라질 수 있지만, 대동소이하다.

1. 준비
   1. 계획
      1. 구상 : 규모, 용도, 예산 등의 out line 잡기
      2. 예산 : 예상되는 건축비, 비용의 조달방법, 대출을 받을 것이라면 어디서 받을 것인지, 상환 계획 등
      3. 수익성검토 : 개인 주택이라면 별로 필요는 없겠지만, 그래도 계산은 해보자. 꼭 정량적인 것이 아니더라도 .. 건강이 좋아진다.. 라든가
   2. 토지구입
      1. 서류 확인 : 지적도, 토지이용계획, 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등
      2. 현장 확인 : 직접 현장에 가서 눈으로 확인, 지도만 보고 덜컥 사지 말자.
      3. 허가관련 사항 확인 : 건축허가 가능 여부, 농지 전용 여부, 전기/상/하수도 등 인입 가능 여부, 각종 규제 관련 사항
   3. 설계
      1. 토지 및 기타 법규 사항 (건폐율, 용적률, 각종 허가 관련 사항) 을 검토하여 건물 면적 및 규모 결정
      2. 평면도 및 건물 배치도 등 작성
      3. 내/외장재 및 마감재 등
2. 건축
   1. 설계
      1. 배치도, 평면도, 상세 평면도, 입면도, 단면도, 전기도면, 설비도면, 조감도 등
      2. 시방서, 공정도, 자재내역서, 각종 허가 관련 서류 등
   2. 사전심의 및 허가
      1. 개발제한구역, 미관지구, 일정크기 이상의 대형 건축물 등은 사전심의 필요
      2. 군부대, 농지전용허가, 상수도 보전구역 등
   3. 건축허가 또는 건축신고
      1. 설계도면과 각종 법에 따른 서류 등을 시청, 구청에 신청
      2. 건축허가 기한은 1년이며 정당한 사유 발생시 1회에 한하여 연장
      3. 연면적 100 평방미터 (30평) 이하일 경우에는 신고만으로도 가능하지만 보통은 건축허가 필요
   4. 건축 시작
      1. 사전준비 : 기존에 건물이 있을 경우에는 건축물멸실신고 및 철거 (약 1 ~ 2주일 소요), 지적도에 따른 경계측량 실시
      2. 착공준비 : 착공신고서, 폐기물처리 신고, 지하 매설물 확인 등
      3. 공사시작 : 도면대로 건축 진행 (일반적으로 2 ~ 4개월 소요)
3. 완료
   1. 건축완료
      1. 완료점검 : 공사가 제대로 되었는지 점검, 미비점 보완,
      2. 준공검사 : 준공검사 진행
      3. 사용승인 : 서류 및 현장에서 별 문제 없으면 시청, 구청에서 사용승인
      4. 세금납부 : 취/등록세 등 납부
      5. 보존등기 : 법원에 보존등기 진행
      6. 이사 : 잔금 치르고 이사

대략 이렇게 된다.

건축허가에 필요한 서류는 http://oneclick.law.go.kr/CSP/common/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=297&ccfNo=3&cciNo=2&cnpClsNo=1 를 참조하자. 뭔가 무지하게 많아 보인다. 이렇게 많으니 그냥 건축업체에 맡기는 게 편하다.

집을 짓는 곳의 지자체에 따라 다르고, 건축물의 성격에 따라 다르지만, 대략 아래와 같은 서류가 필요하다. 앞에서 얘기했듯이 건축업체, 허가방, 법무사 등에게 맡기는 게 속 편하다.

1. 건축주
   1. 토지관련 서류 : 대개는 건축업체에서 준비하고 위임장 및 인감 정도만 준비하면 된다.
      1. 토지이용계획 확인원
      2. 토지대장
      3. 지적도
      4. 위임장 및 인감, 인감증명서
      5. 등기부등본 (토지 및 건물)
      6. 건축물 관리대장 표제부, 관리도
2. 건축업체
   1. 설계 관련 서류
      1. 건축허가신청서
      2. 건축허가조사 및 검사조서
      3. 도로점용 신청서
      4. 건축허가용도면 : 배치도, 대지종횡단면도, 조경계획도, 평면도, 구조도, 전기배선도, 기계설비도, 각층 입면도, 기타 필요 도면
      5. 급수공사 신청서
      6. 배수시설 설치 및 사용개시 신고서
      7. 부설주차장 인근 설치 신고서 (땅이 넓어서 공사시 차량을 대충 주차해도 된다면 필요 없음.)
   2. 소방 관련 서류
      1. 소방설치 계획표 : 전기, 기계 별도
      2. 소방설치명세
      3. 소방시설 설계업 등록증, 국가기술 자격증 사본
      4. 소방 시방서, 소방 도면
      5. 사업자 등록증
   3. 정화조 관련 서류
      1. 정화조 설치 신고서
      2. 분뇨 처리시설 등의 설계, 시공업등록증
      3. 정화조 설계 계산서
      4. 정화조 설계 시방서
      5. 정화조 설계 도면
   4. 기타 행정부서용 서류 (중복되는 것도 모두 제출 필요)
      1. 토목과 : 기본도면, 건축허가신청서, 건축허가 조서 및 검사조서, 배수설치 신고서
      2. 치수과 : 기본도면, 건축허가신청서, 건축허가 조서 및 검사조사, 정화조 관련 서류 모두
      3. 하수과 : 기본도면, 건축허가신청서, 건축허가 조서 및 검사조사, 급수공사 신청서 (골조 완성 후 한번 더 제출)
      4. 전산정보과 또는 통신과 : 기본도면, 건축허가 신고서, 통신롼련 도면 및 관련 서류 (시방서, 사업자 등록증, 도면 등)
      5. 소방서 : 기본도면, 건축허가신청서, 소방도면 및 소방 서류

구청이든, 시청이든 자기네가 필요하면 제출한 서류를 복사해서 쓰면 될 것을 꼭 제출하라고 하는 경우가 많으니 귀찮더라도 미리 준비해두자. 물론, 대부분은 건축주가 직접 저런 걸 하는 경우는 거의 없다. 이러한 내용은 지방자치단체별로 부서명도 조금씩 다르고, 절차도 다른 경우가 있으니 일반적으로 이렇다. 정도로만 알아두자. 집짓기 전에는 법무사들이 수수료 받는 걸 좀 안 좋게 봤었는데, 이번에 진행해보니 받을 만하다고 생각한다.

2014/06/23 akpil