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| 나의_집짓기_경험담_11편 [2014/06/23 22:23] – akpil | 나의_집짓기_경험담_11편 [2014/10/11 19:45] (현재) – akpil |
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| ====== 절차 정리 ====== | ====== 몇가지 팁 ====== |
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| 앞쪽에서부터 11편에 걸쳐서 내가 경험한 내용을 쭉 정리했다. 현시점에서 아직 완공되진 않았기에 10편에 있는 준공검사와 보존등기 관련된 사항은 경험한 것은 일부이고(준공검사 서류 몇장 적어보고 있다. 하지만, 내가 하진 않고 법무사가 진행할 예정이다.) 내가 알고 있는 것을 정리한 것이다. | 집을 지으면서 발생할 수 있는 몇가지 상황에 대한 팁을 적어본다. 내가 겪은 것도 있고, 남들이 겪은 일도 있다. |
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| 집을 짓는다는 건 꽤 큰 일이다. 비용도 많이 들어가고, 어찌 보면 전재산을 걸고 하는 것일 수도 있다. 그러기에 매우 신중해야 한다. 현실적으로는 대부분은 건축업체를 끼고 할 것이기에 시시콜콜하게 다 알 필요는 없을 것이다. 하지만, 적어도 속는 경우는 없어야 하기에, 그리고 건축주와 건축업체간에 서로 책임을 명확히 하기 위해서도 그리고 집을 짓기 전부터, 짓는 과정, 짓고 난 다음에 발생할 수 있는 문제 등은 미리 미리 알고 준비하는 게 좋다고 생각해서 일단 주절주절 써보고 있다. | ---------------------- |
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| ------------------- | ===== 계약서와 다른 면적 ===== |
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| ===== 건축 절차 ===== | 토지를 구매했든, 건물을 구매했든, 계약서와 다른 경우가 가끔 있다.앞에서 지적도를 확인하라는 등 몇가지를 적어놓긴 했지만, 실제로 그런 일이 발생했을 경우에는 어떻게 해야 할까 ? 아니, 그전에 어떻게 면적을 확인할까부터 보면, 계약하기 전에 측량을 다시 한번 해 보면 된다. 지적공사에서 측량했는데, 문제가 없다는 것을 확인받은 후에 또는 토지를 파는 사람("매도인"이라고 한다.)이 1,000 평방미터로 알고 있었는데, 측량을 해 봤더니 980 평방미터로 나왔다면 그것을 정리하고 나서 그 토지를 구입하면 된다. 문제는, 그렇지 않고 서류만 믿고 토지대금 다 지급하고, 소유권이전등기까지 마치고 나서 확인했더니 계약과 다른 면적일 경우다. 보통 0.5 ~ 1% 정도 오차는 측량오차 등을 감안하여 달라질 수 있으므로 서로 이의를 제기하지 않는다 라는 게 계약서 저기 귀퉁이에 있을 거다. 하지만, 그 이상의 오차가 발생했다면 ? |
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| 보통 다음과 같은 절차로 진행된다고 한다. 물론, 딱 정해져 있는 건 아니다. 이걸 어디서 보고 에버노트에 적어둔 건데, 출처가 명확치 않다. 건축관련 책이었던 것 같은데, 기억이 잘 안난다. 한 3년쯤 전에 적어둔 것 같다. | 이럴 땐 일단 그 매도인과 중계업소에 얘기를 해야 한다. 1차적으로는 중계업소에서 보상을 해주어야 한다. 보통 중계업소는 이런 경우를 대비해서 보험에 가입하고 있다. 매도인(또는 중계업소)가 "어 그래요 ? 저도 1,000 평방미터로 알고 있었는데, 다르네요 ? 죄송합니다. 여기 차액있습니다." 라면서 차액을 돌려준다면 큰 무리없이 끝날 수 있다. 하지만, 중계업소가 가입하고 있는 손해보험의 액수가 부족하거나, 이미 폐업을 했거나, 또는 매도인이 자기도 속아서 샀던 거라면서 모르는 척 한다거나 한다면 ? |
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| - 준비 | 그럴 땐 결국 소송을 걸어야 한다. 토지거래는 수량지정매매의 일종이다. 말 그대로 어떤 수치화된 것을 기준으로 하여 매매가 이루어진다. '1,000 평방미터'라는 수치화된 면적을 가진 땅을 거래하는 것인데, 실측을 해보니, 980 평방미터라면 오차는 2% 이고, 이것은 일반적으로 토지거래에서 통용되는 범위를 넘은 것이다. 이럴 땐 매도인에게 "하자담보책임"을 물어서 배상을 요구할 수 있다. 토지 매매대금의 일부(부족한 만큼에 해당하는 토지대금 + 소송비용 + 정신적 보상 + 기회 비용(이걸 해줄지는 모르겠지만..)까지 묶어서 배상을 요구할 수 있다. 만일 잔금을 치르지 않았다면 계약해지까지도 요구할 수 있다. 귀책사유는 매수인인 내가 아닌 매도인이 면적을 못 표기한 책임이 있으니 계약금이나 중도금은 다시 돌려받을 수 있다. 하지만 여기서 유념하여야 할 사항은 반드시 계약서에 면적이 명시되어 있어야 한다는 점이다. 예를 들어서 그냥 XX시 YY동 ZZ번지 라는 식으로 적혀 있었다면 수량지정매매가 성립되지 않는다. 면적이 명시되어 있어야 한다. 소송을 거는 것도 기한이 있다. 면적이 계약서보다 작다는 것을 안 날로부터 1년 이내이다. 그러니깐 토지 구입을 한 뒤에 한 3년쯤 있다가 면적이 다르다는 것을 알고 소송을 건다면 면적이 적다는 것을 언제 인지했는지를 가지고 서로 다툼이 있을 수도 있다. 그러니 토지를 구입했다면 최대한 빨리 측량을 해자. 그게 아니라면, 구매전에 측량을 하고 구매를 하자. |
| - 계획 | |
| - 구상 : 규모, 용도, 예산 등의 out line 잡기 | |
| - 예산 : 예상되는 건축비, 비용의 조달방법, 대출을 받을 것이라면 어디서 받을 것인지, 상환 계획 등 | |
| - 수익성검토 : 개인 주택이라면 별로 필요는 없겠지만, 그래도 계산은 해보자. 꼭 정량적인 것이 아니더라도 .. 건강이 좋아진다.. 라든가 | |
| - 토지구입 | |
| - 서류 확인 : 지적도, 토지이용계획, 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등 | |
| - 현장 확인 : 직접 현장에 가서 눈으로 확인, 지도만 보고 덜컥 사지 말자. | |
| - 허가관련 사항 확인 : 건축허가 가능 여부, 농지 전용 여부, 전기/상/하수도 등 인입 가능 여부, 각종 규제 관련 사항 | |
| - 설계 | |
| - 토지 및 기타 법규 사항 (건폐율, 용적률, 각종 허가 관련 사항) 을 검토하여 건물 면적 및 규모 결정 | |
| - 평면도 및 건물 배치도 등 작성 | |
| - 내/외장재 및 마감재 등 | |
| - 건축 | |
| - 설계 | |
| - 배치도, 평면도, 상세 평면도, 입면도, 단면도, 전기도면, 설비도면, 조감도 등 | |
| - 시방서, 공정도, 자재내역서, 각종 허가 관련 서류 등 | |
| - 사전심의 및 허가 | |
| - 개발제한구역, 미관지구, 일정크기 이상의 대형 건축물 등은 사전심의 필요 | |
| - 군부대, 농지전용허가, 상수도 보전구역 등 | |
| - 건축허가 또는 건축신고 | |
| - 설계도면과 각종 법에 따른 서류 등을 시청, 구청에 신청 | |
| - 건축허가 기한은 1년이며 정당한 사유 발생시 1회에 한하여 연장 | |
| - 연면적 100 평방미터 (30평) 이하일 경우에는 신고만으로도 가능하지만 보통은 건축허가 필요 | |
| - 건축 시작 | |
| - 사전준비 : 기존에 건물이 있을 경우에는 건축물멸실신고 및 철거 (약 1 ~ 2주일 소요), 지적도에 따른 경계측량 실시 | |
| - 착공준비 : 착공신고서, 폐기물처리 신고, 지하 매설물 확인 등 | |
| - 공사시작 : 도면대로 건축 진행 (일반적으로 2 ~ 4개월 소요) | |
| - 완료 | |
| - 건축완료 | |
| - 완료점검 : 공사가 제대로 되었는지 점검, 미비점 보완, | |
| - 준공검사 : 준공검사 진행 | |
| - 사용승인 : 서류 및 현장에서 별 문제 없으면 시청, 구청에서 사용승인 | |
| - 세금납부 : 취/등록세 등 납부 | |
| - 보존등기 : 법원에 보존등기 진행 | |
| - 이사 : 잔금 치르고 이사 | |
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| 대략 이렇게 된다. | -------------------- |
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| | ===== 공사의 끝 ===== |
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| | 공사는 언제 끝나는 걸까 ? |
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| | 법적으로야 준공검사 받고 사용승인 나면 끝난 것인데, 그게 세부적으로 보면 그리 간단하지가 않다. 건축업자는 다 끝났으니 준공검사 받고 잔금 달라고 하는데, 내 눈에는 뭔가 많이 빠진 것 같다. 업자들이야 어느 수준에 맞추면 사용승인이 난다는 걸 아주 잘 알고 있고, 딱 거기까지만 하는 경우도 많다. 사용승인 받았으니 잔금 달라면서 더 진행안하고 만약에 더 뭔가 추가하려면 돈을 더 내라. 라고 요구하는 경우가 많다. 또는, 흔히 드는 비유인데, 95% 까지는 금방인데, 나머지 5% 가 부족한 경우다. 역시 결국 공사대금을 더 달라고 하는 경우다. 사실 이런 경우는 그냥 싸우거나 예비비로 잡아놨던 것에서 일정정도 주는 게 편할 수도 있다. (대개는 예비비를 잡을 때 이런 경우가 있다는 걸 감안한다.) - 대부분은 준공검사 신청해서 사용승인 받고, 등기부에 올려서 보존등기 나오는 것을 기준으로 한다. |
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| | 약간 앞쪽으로 되돌아가서 집을 지을 때 후반부 공사 순서를 좀 적어보면 이렇다. 물론, 업체마다 순서는 다를 수 있고, 서너가지의 일이 동시에 진행될 수도 있다. |
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| | * 지붕, 외벽 방수 및 방청 공사 |
| | * 화장실 방수 |
| | * 외부 페인트 또는 외장재 공사 |
| | * 화징실, 부엌 타일 공사 |
| | * 도배, 커튼 등 기본적인 인테리어 공사 |
| | * 각종 전등 및 스위치 등의 전기 공사, 전기계량기 설치 |
| | * 누수, 누전 등 점검 |
| | * 미비점 보완 : 페인트가 안 발라진 곳에 추가로 바른다든가, 도배후 전등 스위치 설치하면서 긁히거나 떨어진 곳에 보완을 한다든가, 문짝 위치가 바뀌어서 다시 설치한다든가 등 |
| | * 조경공사 : 잔디 깔기, 돌 깔기, 나무 심기 등 |
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| | 대개의 경우 전기계량기가 설치되고 건축허가사항을 준수하여 건물이 올라갔고, 큰 하자가 안 보이면(설령 그것이 준공검사 후 바로 나타날 뻔한 하자라고 하더라도) 준공검사를 신청하면 사용승인이 난다. 구청 공무원들이 나와서 꼼꼼히 볼 것 같지만, 그런 경우는 거의 없고, 삥 둘러서 한바퀴 돌고, 줄자로 몇군데 측정해보고, 정화조가 제대로 묻혀 있는지, 누전차단기가 제대로 작동하는지 정도, 그리고 서류가 제대로 되어 있는지 정도 체크하고 도장 찍어준다. |
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| | 그리고 잔금을 지급하면 법적으로 끝이다. 물론, 하자보수 등의 일은 남아 있지만 건축은 거기서 끝난다. 공사 끝났고, 내가 만족한다. 그러니 잔금 지급한다. 라는 뜻이다. 건축업자가 지금 자금압박이 좀 있고, 협력업체에 돈도 좀 지급해야 하고, 이거 주면 내가 이것도 해주고 저것도 해주고 ... 이런 소리 대부분 많이 한다. 그런데, 그게 사실일 수도 있고, 거짓일 수도 있다. 또는 건축업자가 돈 먹고 배째라 할 수도 있다. 그러면서 협력업체에는 지급 안하면 그 분들은 나를 귀찮게 할 수도 있다. 그러니 좀 냉정하지만, 잔금은 내가 만족할 때까지 주지 않는 게 좋다. 사실 이렇게 갈등이 생기면 기싸움이고, 성질 급한 사람이 지는 게임이다. 상대방은 이런 경우를 수도 없이 많이 겪은 베테랑이고, 나는 이게 처음인 병아리다. 누가 이길지는 뻔한 거다. 왜냐하면, 대부분은 은행에서 대출도 받았을 것이고, 살던 집은 이미 내놔서 조만간 나가야 하고, 조금 있으면 장마철인데, 장마철 들어가면 한달 정도는 이사를 못 갈 수도 있고, 또는 겨울인데, 폭설이 자주 내리는 지역이어서 한번 날짜 틀어지면 한참 더 걸리는 수도 있다. |
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| | 그렇다면 다시 원점으로 돌아와서, 공사는 언제 끝나느냐하면 ... 내가 잔금 지급하면 끝이다. 건축업자가 암만 얘기해도 내가 잔금 안 주면 끝난 게 아니다. 물론, 계약서 작성하기 나름이다. 준공검사 신청은 건축주와 건축업자 상호간의 합의하에 신청하고, 사용승인 떨어지면 한달 이내에 잔금을 지급한다... 뭐 이런 식으로 계약서를 썼다면 뭔가 내 마음에 안 들면 준공검사 신청을 거절하면 된다. (물론 마냥 시간을 끌 수는 없으니 최대한 맞춰서 타협해야 한다.) |
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| | 몇번은 말했지만, 그래서 건축업체 선정을 잘 해야 한다. |
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| ===== 건축허가시 필요 서류 ===== | ===== 건축업체 선정 ===== |
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| 건축허가에 필요한 서류는 http://oneclick.law.go.kr/CSP/common/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=297&ccfNo=3&cciNo=2&cnpClsNo=1 를 참조하자. 뭔가 무지하게 많아 보인다. 이렇게 많으니 그냥 건축업체에 맡기는 게 편하다. | 이건 순전히 내 경우인데, 건축업체 선정은 간단히 끝냈다. 저 앞쪽에서 2년 정도 이것저것 알아봤다고 했었는데, 그때 업체들 목록을 쭉 적어놨었다. 구글링도 했고, 무슨 건축상 받은 업체 목록, 건축 엑스포/박람회 참석한 업체 목록 등을 쭉 입수해서 정리했었다. 그리고 그 업체들 중에서 적어도 10년 이상 지속적으로 건축업을 하는 곳을 추려보니 대충 10여곳 정도 됐고, 집에서 가까운 지역, 그러니깐 경인지역과 서울에 있는 업체를 체크해보니 4,5 곳 정도 됐다. 그러다가 전원주택 단지를 한곳 지나가다가 보게 됐고, 그 업체가 마침 그 4,5 곳 중에 한곳이었고, 거기에다가 그 단지에 그 업체 임원과 부장이 살고 있다는 점이 결정적이었다. |
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| 집을 짓는 곳의 지자체에 따라 다르고, 건축물의 성격에 따라 다르지만, 대략 아래와 같은 서류가 필요하다. 앞에서 얘기했듯이 건축업체, 허가방, 법무사 등에게 맡기는 게 속 편하다. | 퇴근하면서 거의 매일 집을 둘러보니깐 이제는 업체 임원이 나와서 인사하는 사이가 됐고, 업체 부장과는 하루 평균 한통씩 전화로 진행사항을 협의하고 요구할 것 요구하고 ... 피드백도 받게 됐다. 여차하면 저녁때 좀 기다리면 서무실에서 퇴근하는 부장과 여긴 이렇게 하고 저긴 저렇게 하고 ... 얘기하면 된다. |
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| - 건축주 | 이런 경우는 아마도 거의 없을 거라고 생각되지만, 내 경우는 업체 선정에서 가장 크게 작용했던 것은 바로 30미터도 안 떨어진 곳에 업체 임원과 부장이 자기네가 지은 단지에서 살고 있다는 점이었다. 문제 생기면 바로 해결이 가능하다는 점이었다. 물론, 돈은 든다. 하지만, 그거야 당연한 것 아닐까 싶다. 바가지 쓰는 게 아니라면 당연히 내 요구 사항이 추가되면 비용은 발생하고, 그것은 내가 지급해야 한다고 생각한다. |
| - 토지관련 서류 : 대개는 건축업체에서 준비하고 위임장 및 인감 정도만 준비하면 된다. | |
| - 토지이용계획 확인원 | |
| - 토지대장 | |
| - 지적도 | |
| - 위임장 및 인감, 인감증명서 | |
| - 등기부등본 (토지 및 건물) | |
| - 건축물 관리대장 표제부, 관리도 | |
| - 건축업체 | |
| - 설계 관련 서류 | |
| - 건축허가신청서 | |
| - 건축허가조사 및 검사조서 | |
| - 도로점용 신청서 | |
| - 건축허가용도면 : 배치도, 대지종횡단면도, 조경계획도, 평면도, 구조도, 전기배선도, 기계설비도, 각층 입면도, 기타 필요 도면 | |
| - 급수공사 신청서 | |
| - 배수시설 설치 및 사용개시 신고서 | |
| - 부설주차장 인근 설치 신고서 (땅이 넓어서 공사시 차량을 대충 주차해도 된다면 필요 없음.) | |
| - 소방 관련 서류 | |
| - 소방설치 계획표 : 전기, 기계 별도 | |
| - 소방설치명세 | |
| - 소방시설 설계업 등록증, 국가기술 자격증 사본 | |
| - 소방 시방서, 소방 도면 | |
| - 사업자 등록증 | |
| - 정화조 관련 서류 | |
| - 정화조 설치 신고서 | |
| - 분뇨 처리시설 등의 설계, 시공업등록증 | |
| - 정화조 설계 계산서 | |
| - 정화조 설계 시방서 | |
| - 정화조 설계 도면 | |
| - 기타 행정부서용 서류 (중복되는 것도 모두 제출 필요) | |
| - 토목과 : 기본도면, 건축허가신청서, 건축허가 조서 및 검사조서, 배수설치 신고서 | |
| - 치수과 : 기본도면, 건축허가신청서, 건축허가 조서 및 검사조사, 정화조 관련 서류 모두 | |
| - 하수과 : 기본도면, 건축허가신청서, 건축허가 조서 및 검사조사, 급수공사 신청서 (골조 완성 후 한번 더 제출) | |
| - 전산정보과 또는 통신과 : 기본도면, 건축허가 신고서, 통신롼련 도면 및 관련 서류 (시방서, 사업자 등록증, 도면 등) | |
| - 소방서 : 기본도면, 건축허가신청서, 소방도면 및 소방 서류 | |
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| 구청이든, 시청이든 자기네가 필요하면 제출한 서류를 복사해서 쓰면 될 것을 꼭 제출하라고 하는 경우가 많으니 귀찮더라도 미리 준비해두자. 물론, 대부분은 건축주가 직접 저런 걸 하는 경우는 거의 없다. 이러한 내용은 지방자치단체별로 부서명도 조금씩 다르고, 절차도 다른 경우가 있으니 일반적으로 이렇다. 정도로만 알아두자. 집짓기 전에는 법무사들이 수수료 받는 걸 좀 안 좋게 봤었는데, 이번에 진행해보니 받을 만하다고 생각한다. | -------------------- |
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| ------------------ | ===== 그래서 지금 상황은 ? ===== |
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| 2014/06/23 akpil | 오늘 현재 (2014/07/18) 기준으로 내부 전기배선 점검 및 전등/스위치 설치 중이고, 다음주초에 계량기 설치할 예정이다. 그리고 조경공사가 남아 있고, 그게 완료되면 준공검사 신청할 예정이고, 별 문제가 없다면 8월 초순엔 이사를 할 것 같다. |
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| | 2014/07/28 akpil |
