아주 큰 대기업이라고 하더라도 실제로 모든 공정을 자기네 내부에서 진행하는 경우는 거의 없다.
자동차를 예를 들자면, 현대자동차는 설계, 기술개발(하긴 하나 ?), 조립, 검사, 판매 정도를 담당하고, 각종 부품들은 흔히 말하는 1차 벤더, 2차 벤더 … 에서 생산된 것을 가져와서 조립하여 자동차를 만든다.
집을 짓는 건축 역시 마찬가지다. 직영으로 내가 설계부터 건축허가 받고, 건축 허가자 등록하고, 자재 구해오고, 얼마가 걸리든 혼자 시멘트 타설하여 기초 잡고, 나무 구해오하서 뚝딱거리면서 건물을 짓고, 준공검사 신청하여 사용승인 받고, 등기도 자기가 다 하고 … 이렇게 하지 않는 이상 결국 누군가에게 맡겨서 처리해야 한다.
건축업체도 마찬가지다. 핵심 공정을 담당하는 몇몇을 제외하면 대부분의 인력은 외부에서 조달한다. 예를 들어서 목조주택을 전문으로 하는 곳이라면 사장, 자재 공급, 영업, 자금 담당하는 이사 또는 부장이 1~2 명, 설계 담당 2~3 명, 흔히 현장에서 십장 또는 반장이라고 부르는 사람 1~2 명, 그 밑에서 일하는 목수 2~5 명 정도가 실제 그 업체에 상시 근무하는 인력이다. 그 외에는 모두 외주 또는 하청, 또는 협력업체를 이용한다. 예를 들어서 집을 지으면 반드시 있어야 하는 전기, 수도, 하수도, 정화조.. 등이 있는데, 그중 정화조만 놓고 보면, 정화조를 매설하기 위해서는 일단 정화조보다 1.2 ~ 1.5 배 정도 깊고 넓게 땅을 판 후 콘크리트, 벽돌, 흙 등으로 주변을 정리하고, 정화조를 매설하고 하수도 라인과 정화조 라인을 설치하고 다시 흙을 덮어야 하며, 이때 꽤 복잡하고 귀찮은 서류들 (배출 계획, 건축 폐기물 처리 계획 등등 ..)을 모두 작성하고 제출하여 허가를 받아야 한다. 이걸 건축업체 한곳에서 매일 정화조 매설하는 일이 있는 것도 아닌데, 이런 일을 하는 사람들을 모두 거느리고 있지는 못하기 때문에 하청 또는 협력 업체를 통해서 진행한다.
건축할 때 역할구분은 크게 두가지 정도로 나눌 수 있다. 건축부분과 법무부분으로 나눌 수 있는데, 다시 세분화하면 건축부분은 집을 직접 짓는 건축업체, 건축사가 담당하고, 법부분은 법무사와 일부는 건축사가 담당한다. 보통 일반적으로 구청앞에 가보면 건축사무소(또는 설계사무소)가 있고, 근처에 법무사가 있고 서로 긴밀히 협력한다. 그리고, 이들과 건축업체가 일을 진행한다.
그런데, 보통 건축사랑 건축가가 거의 같이 쓰이지만, 현장에서는 약간 다르게 쓰인다. 구분해보자면,
건축 설계 등과 관련해서 해당 업무에 종사하는 사람들을 묶어서 '건축가'라고 한다. 보통 대학에서 건축관련 학과 (건축과 또는 드물게 토목학과 등) 를 졸업하고 해당업무에 졸업하면 대개는 건축가라고 부른다. 그리고, 이런 사람들 중에서 5 ~ 7년 정도의 현장 경험을 쌓고, 국가 공인시험을 합격한 사람들이 '건축사'이다.
건축사는 설계, 시공, 감리를 한다. 건축허가를 신청할 수 있는 자격이 있고, 그에 대한 책임을 진다. 건축사는 건축가 단계를 거친 사람인 경우가 많다. 그렇다고 해서 꼭 그 사람들이 설계를 잘한다고 보장할 수는 없다. 유명 건축가들 중에는 건축사 자격을 취득하지 않은 경우도 많다.
칼로 자르듯이 딱 구분되지는 않지만, 현장에서는 보통 건축가는 설계를 담담하는 사람을 말하고, 건축사는 설계를 포함해서 시공, 감리, 건축허가 신청 등을 하는 사람을 말한다. 경우에 따라 다르지만, 설계만 전담하는 건축가도 많다. 그런 경우 설계비는 적지않게 비싸다. 그리고 그런 건축가가 속해 있는 설계사무실에서 감리도 한다. 업체마다 업무를 어떤 것을 하는지가 다르므로 딱 이렇다고 명확하게 구분하긴 쉽진 않다.
보통 건설회사나 건축회사, 건축업체에서 근무하며 건축가의 일을 배우고, 경력 쌓아서 자기가 구청 근처에 건축사 사무실을 내는 경우가 많다. 그리고 그런 경우를 보통 '허가방'이라고 부른다. 해당 자치단체의 규정 등을 잘 알고 있고, 담당 공무원과도 안면이 있어서 건축허가를 잘 받는다 하여 그렇게 부른다. 그렇다고 해서 이들의 설계 능력이 떨어진다거나 나쁜 건 아니다. 그러한 능력은 어디까지나 사람에 따라 다르다. 이들이 라이브러리로 가지고 있는 설계 도면의 양은 엄청나게 많아서 대개 사무실을 찾아 가서 이러저러 얼레벌레 얘기하면 기존에 가지고 있던 도면 중 비슷한 것을 꺼내서 그 자리에서 조금 수정하여 도면을 뽑아내기도 한다. 그런 경우에는 설계비를 거의 안 받는 경우도 있다. 그렇게 뽑은 도면이 내 마음에 들고 튼튼하게만 지어진다면 매우 좋은 케이스가 된다. 넓게 보면 나도 이런 경우에 속한다.
그럼 건축업체는 ? 작은 업체의 경우는 직원이 3명인 경우도 있다. 사장, 업체 섭외 등을 담당하는 이사, 부장 또는 실장 직함 1명, 도면작성하는 대리나 과장급 직원(물론 대부분은 건축과 출신.) 1명. 대개 작은 업체는 건축사는 외주로 돌린다. 집을 짓는 곳의 행정단위마다 규정도 다르고, 담당 직원의 성향도 다르기 때문에 대개는 위에서 말한 구청 근처의 건축사무실에 맡긴다. 그리고 핵심 인력 몇명 + 그 근처 업체들과 협력 관계를 맺고 작업한다.
집을 짓는 중간 중간에 설계 변경(아래에 나온다.), 사용 승인 신청 등은 건축사(정확히는 건축사무소 또는 건축사무실)가 진행한다. 그리고 그 사이 사이 서류 검토는 법무사가 끼기도 하고 안 끼기도 하며, 최종적으로 보존 등기 신청할 때 다시 법무사가 등장한다.
이러한 역할 분담과 협력 관계가 얼마나 좋으냐가 우리집이 얼마나 튼튼하냐와 직결된다. 설계가 아무리 좋아도 그것을 실제로 구현하는 건축업체에서 대충 대충한다든가, 건축업체의 시공능력이 아무리 좋더라도 법무사와 일처리가 매끄럽지 못하면 다 지어놓고도 등기가 안되거나 지연될 수도 있다.
건축의 각 단계에서 이루어지는 외주, 하청 등을 정리하면 다음과 같다.
| 단계 | 담당 |
|---|---|
| 토지 확보 | 부동산, 법무사 |
| 설계 | 건축가(설계사무소 또는 건축업체), 건축사 |
| 사전 승인 | 법무사, 건축사 |
| 건축허가 | 법무사, 건축사 |
| 건축 | 목수, 포크레인, 크레인, 레미콘, 정화조, 전기, 전등, 설비, 용접, 문/창호, 수도/하수도, 보일러, 씽크대, 가구, 도배 등 |
| 사용승인 | 법무사, 건축사 |
| 등기 | 법무사 |
뭔가 상당히 많다. 대부분의 건축업체는 법무사는 1,2 곳 정도, 그리고 건축사(또는 허가방)는 각 지역별(구나 군 단위)로 한곳 정도씩 연계해서 짓는다. 왜냐하면 구청 바로 앞에 있는 건축사무소가 아무래도 타지에서 와서 서류 들이밀고 해달라는 것보다는 공무원들과 잘 알고 있고, 담당자의 성향도 파악하고 있기 때문에 일이 좀 더 쉬워지게 마련이다.
또한 건축단계에서도 목수 등 몇몇 공정에서 몇명 정도만 직접 고용하여 진행하지 대부분은 그 지역에 있는 관련 업체를 불러서 처리한다. 이러다보니 문제가 생겨도 다시 업체 섭외하고 일정 조율하는 게 쉽지가 않다. 예를 들어서 입주전에 거실에 있는 전등이 켜지지가 않아서 고쳐달라고 요청을 했는데, 이게 전기업자가 전기 배선을 잘못해서 발생한 것인지, 인테리어 업자가 전등을 설치하면서 안정기를 빼먹고 끼운 건지 아니면 전구를 끼우지 않고 조립해 버린 건지 … 알 수 없는 경우가 있다. 물론 뜯어보면 알 수 있지만, 가끔 이런 일이 있다. 또한, 보일러 배관이 잘못 되었거나 스위치의 위치가 바뀌어서 안방을 난방하려고 했는데, 거실만 후끈후끈하게 난방이 된다든가 … 등등의 일이 발생할 수 있다. 창문은 설치가 됐는데, 창문에 같이 설치되는 방충망이 없을 수도 있다. 이게 창호업자는 제대로 설치하고 갔는데, 가구 또는 인테리어 업자가 뭔가 집에 들어오려고 방충망을 떼고 창문을 열고 집어넣고는 방충망을 다시 설치하지 않아서 발생할 수도 있다.
이 모든 걸 건축업체에서 조율해야 하지만, 그들도 인간인지라(또는 고의로) 빼먹는 경우가 있다. 빠르면 하루이틀내에 될 수도 있고, 업체에 연락하고 일정 잡느라 며칠 걸릴 수도 있고, 잔금을 치르지 못하여 업체에서 버팅겨서 다른 곳을 알아본다든가, 돈 안준다고 그 동네에서 소문나서 다른 먼 곳에서 업체를 알아보느라 더 시간이 걸릴 수도 있다.
굳이 이런 내용을 자세하게 알 필요는 없다. 하지만, 알고 있어야 왜 시간이 걸리는지, 어떻게 대처할지를 결정할 수 있다. 만약 협력업체에 돈을 안 줘서 저런 일이 발생한다면 …. 후 ……. 그러지 않기를 바랄 뿐이다.
용인 인근에 보면 XX 전원주택단지 .. 이런 곳이 많은데, 95% 이상은 저런 식으로 진행된다. (아마도 99.95% …)
하자보수기간(대개 2년) 이내에는 건축업체에 연락하여 하자를 고쳐달라고 하면 된다. 하지만, 그 기간이 지났거나, 추가로 뒷마당에 잔디를 심고 싶다든가, 집 울타리가 흔들리는데, 콘크리트로 울타리 기둥 보강을 하려고 한다든가, … 건축업체를 통하면 시간도 늦어지지만, 아무래도 중간에 끼기 때문에 일정부분 소개비라도 챙기려고 할텐데, 그만큼 아낄 수도 있다. 물론, 반대의 경우도 있다. 협력업체가 건축업체 사장과 친해서 건축업체 사장이 “야 그거 얼마나 한다고 .. 그냥 해드려. 내가 다음에 다른 걸로 해줄게” 라고 해서 무료로 또는 저렴하게 할 수도 있다. 이거야 케이스바이 케이스이니 어떤 경우가 좋은지는 직접 판단하는 수 밖엔 없다.
왜 이 글을 썼는가하면 … 저런 협력업체를 알아두면 편하다는 것이다. 하자보수기간이 지난 뒤이거나, 또는 건축업체와 안 좋게 일이 끝났거나, 또는 추가로 뭔가 더 설치하고 싶을 때 협력업체(라고 해도 원래 그 지역에 있는 전기 업체나 설비 업체다.)에 연락해서 일을 진행하는 게 낫다고 본다.
2014/08/28 akpil
2014/10/10 1차 수정 akpil
2014/10/16 2차 수정 akpil